Expropriation pour cause d’utilité publique : qui indemnise le locataire ?

Expropriation pour cause d’utilité publique : qui indemnise le locataire ?

Tout propriétaire de bien immobilier est susceptible de faire l’objet d’une procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique. Cela permet à l’État de forcer un possesseur à céder son bien contre son gré.

Ce n'est pas le propriétaire mais la collectivité qui indemnise le locataire

L’expropriation ne peut être réalisée que sur des immeubles ou des droits réels immobiliers. Par exemple, un fonds de commerce, bien meuble incorporel, ne peut faire l’objet d’une expropriation directe. L’expropriation doit porter sur l’immeuble dans lequel l’activité s’exerce. Si vous avez conclu un bail commercial, votre locataire peut également être impacté. Ce dernier continue à vous verser, jusqu’à son départ, une indemnité liée à l’occupation du local. Pour compenser le préjudice subi lié à la fin anticipée du bail, il bénéficie cependant d’une indemnité d’éviction. L’ordonnance d’expropriation éteint tous les droits réels personnels existants sur le bien exproprié. De ce fait, si vous avez loué votre immeuble via la conclusion d’un bail commercial, l’ordonnance entraîne sa résiliation. Le locataire doit alors vous verser une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif. En contrepartie, la collectivité expropriante indemnise le locataire selon le préjudice subi.

Bon à savoir

L’indemnité versée au locataire d’un bail commercial peut résulter d’une simple négociation. Si le locataire considère l'indemnité insuffisante, il peut saisir le juge de l’expropriation pour en définir le montant.

Comment est indemnisé le locataire ? 

La collectivité expropriante peut substituer l’indemnisation en espèces par une indemnisation en nature en offrant au locataire évincé un local équivalent situé dans la même agglomération. Les indemnités peuvent couvrir tout ou partie de la valeur du fonds exproprié en fonction des possibilités de réinstallation, de la situation juridique du locataire et de son activité. Si l’indemnisation n’est pas totale, son montant est défini par le cumul de plusieurs préjudices tels que la perte du droit au bail, les frais de recherches de nouveaux locaux, les frais de déménagement ou encore les frais pour interruption temporaire d’activité.

Références juridiques

  • Arrêt de la Cour de cassation Civ. 3ème 14 février 1969 n° 67- 70.104
  • Arrêt de la Cour de cassation Civ. 3ème 19 octobre 1988 n° 87- 13.701
  • Arrêt de la Cour de cassation Civ. 3ème 22 avril 1976 n° 75-70.133

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