Qu’est-ce que le droit de préemption urbain ?

22 avr 2020
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Le droit de préemption urbain permet à une commune d’avoir la priorité pour acquérir un bien mis en vente. Elle peut donc faire valoir ce droit de préemption à condition d’invoquer un but d’intérêt général autorisé, et dans un délai de 2 mois à compter de la réception de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA).

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Qu’est-ce que le droit de préemption urbain ?
Certains secteurs sont sujets au droit de préemption urbain. © Sergey Novikov

Sommaire

Le droit de préemption urbain s’adresse aux communes

Lorsque vous souhaitez vendre votre bien ou que vous êtes acquéreur, vous devez systématiquement patienter plusieurs semaines après la signature du compromis de vente et jusqu’à la signature de l’acte de vente authentique. Et quand bien même tous les documents seraient prêts pour la signature, il y a souvent un délai auquel vous ne pouvez pas échapper : celui du droit de préemption urbain. Ce droit de préemption s’adresse à la mairie de la commune où se situe le bien, et il se matérialise par un délai de 2 mois durant lesquels la mairie peut décider ou non de préempter le bien, c’est-à-dire l’acquérir pour son propre compte. La commune bénéficie donc souvent d’un droit de préférence, c’est-à-dire qu’elle peut acquérir le logement en priorité si elle le souhaite, et ce, même si un autre acquéreur s’était manifesté au préalable. Notez cependant que la mairie ne peut acquérir un bien sans aucun motif valable, elle doit donc invoquer un but d’intérêt général en vue de la réalisation d’opérations ou d'actions répondant à des objectifs tels que :

  • La mise en œuvre d’un projet urbain ou d’une politique de l’habitat.
  • Organiser le maintien, l’extension ou l’accueil d’activités économiques.
  • Favoriser le développement du tourisme et des loisirs.
  • Réaliser des équipements collectifs.
  • Lutter contre l’insalubrité.
  • Permettre le renouvellement urbain.
  • Mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti.

Si la commune exerce son droit de préemption sur le bien en vente, le compromis signé avec un autre acquéreur est alors rompu de plein droit, car la commune aura la priorité.

La commune a 2 mois pour préempter un bien immobilier

L’une des missions du notaire lors d’une vente immobilière consiste à faire la recherche d’un droit de préemption sur le bien qui est mis en vente. S’il constate que le bien se situe dans une zone de préemption urbain, il est alors obligatoire de fournir à la mairie une déclaration d’intention d’aliéner (DIA). C’est d’ailleurs le notaire qui a la charge de transmettre ce document à la mairie lorsque c’est nécessaire. A partir du moment où la commune réceptionne la DIA, elle dispose alors de 2 mois pour faire part de sa décision de préempter ou non le bien. En l’absence de réponse de la part de la mairie au-delà de ce délai de 2 mois, vous pouvez considérer qu’elle a renoncé à préempter le bien.

Le DPU simple et le DPU renforcé

Si l’on parle de droit de préemption, il en existe en réalité plusieurs qui n’ont pas les mêmes conséquences :

  • Le plus répandu est donc le droit de préemption urbain simple (DPU simple) qui donne la priorité à la commune pour acquérir un bien afin de favoriser des projets urbains, des activités économiques, des politiques locales d’habitat, de loisirs, de tourisme, des équipements collectifs, etc. Mais ce droit est néanmoins limité, puisqu’il exclut certains types de biens.
  • Le DPU renforcé s’applique à des biens normalement exclus du DPU simple : il peut donc s’appliquer notamment à des ventes de lots de copropriété ou encore des immeubles ayant été construits il y a moins de 10 ans.
  • Le droit de préemption dans les Zones d’aménagement différé (ZAD).
  • Le droit de préemption dans les espaces naturels sensibles (ENS).
  • Le droit de préemption commercial.
  • Le droit de préemption SAFER.

Si le notaire ne fournit pas la DIA à la mairie alors que le bien en vente se situe dans une zone de préemption urbain, cela peut entraîner la nullité de la vente pendant 5 ans à compter de la signature.

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