Quelles sont les conséquences d’une vente en viager sur la succession ?

En vendant son bien immobilier en viager, le vendeur retire celui-ci du patrimoine qu’il transmet à ses héritiers. © JPC-PROD
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La vente en viager a des conséquences sur la succession des héritiers des deux parties. Comment se déroule la succession de part et d’autre ? Quels sont les risques principaux pour les héritiers en cas de décès de l'acheteur ou du vendeur ?

Les héritiers du vendeur ne disposent d’aucun droit sur le bien vendu

En vendant son bien immobilier en viager, le crédirentier (le vendeur) retire celui-ci du patrimoine qu’il transmet à ses héritiers. Ces derniers se voient donc déposséder du bien vendu qui ne fait plus partie de la succession et ils ne disposent plus d’aucun droit sur le logement qui revient à l'acheteur (le débirentier) dès le décès du crédirentier. En revanche, les autres biens ayant appartenu au crédirentier ne sont pas concernés par le viager, ils reviennent donc de plein droit aux héritiers.

Enfin, notez qu’il est possible pour le crédirentier de prévoir, dès la signature de la vente viagère, que la rente soit réversible. Cela signifie qu’au décès du crédirentier, l’acheteur continuera à verser une rente à un autre bénéficiaire désigné par le vendeur. Cette clause est généralement souscrite par des personnes souhaitant offrir une garantie de revenus à leur conjoint après leur décès. La rente sera donc versée au bénéficiaire désigné par le vendeur, jusqu’à son propre décès.

Bon à savoir

En cas de revente du viager par les héritiers du débirentier, ces derniers reçoivent un bouquet équivalent à l'ensemble des sommes déjà versées par l'acheteur initial. Le nouveau débirentier devra, quant à lui, payer les rentes dans les mêmes conditions que l'ancien débirentier.

Les héritiers de l'acheteur doivent poursuivre le versement de la rente

Si le débirentier décède avant le crédirentier, les conséquences seront lourdes pour les héritiers, si le débirentier n’avait pas pris des précautions auparavant. Par défaut, les héritiers deviendront débirentiers et devront donc verser la rente viagère au crédirentier jusqu’à son décès. En cas de défaut de versement de la rente, sachez que le vendeur pourra tout à fait demander l’annulation de la vente et récupérer son bien.

S’ils souhaitent ne pas avoir à verser de rente viagère, les héritiers pourront choisir d’opter pour l’une ou l’autre de ces solutions :

  • Ils seront en droit de renoncer à leur part d’héritage.
  • Ils pourront également faire le choix de revendre le viager, ce qui leur permettra de s’acquitter des sommes dues au crédirentier.

Une fois le crédirentier décédé, et si les héritiers ont souhaité poursuivre le versement de la rente viagère, ces derniers deviendront propriétaires du logement qui passera dans la succession. Notez bien que le débirentier peut faire le choix de souscrire à une assurance viager du type décès, qui lui garantit une protection pour ses héritiers. S'il décède avant le crédirentier, c’est l’assurance qui couvrira le versement de la rente viagère jusqu’au décès du vendeur.

Les conséquences du viager sur la succession
En cas de décès du débirentier, par défaut, les héritiers devront poursuivre le versement de la rente. 

Des précautions s’imposent en cas de vente viagère à un membre de la famille

Il est tout à fait envisageable de vendre son logement en viager à l’un de ses enfants. Ceci étant dit, le vendeur s’expose à deux risques majeurs :

  • Que sa vente soit considérée comme une donation déguisée au moment de la succession.
  • Que les autres enfants demandent à ce que la valeur du bien soit rapportée à l’héritage.

Il est donc essentiel que le vendeur obtienne l’accord de tous ses enfants avant de procéder à la vente en viager de son logement à l’un d’entre eux. De plus, le bien devra être vendu à son prix juste, car dans le cas d'une vente à un prix dérisoire, son geste pourra être considéré comme une donation déguisée. Sachez également qu’en vendant son bien à l’un de ses enfants tout en s’en réservant l’usufruit, ce dernier tombera dans la succession à son décès étant donné qu’il en est le propriétaire aux yeux de l’administration fiscale.

Enfin, la vente en viager à un membre de la famille éloignée (un neveu, un cousin, etc), permet à ce dernier de ne pas avoir à payer de frais de succession sur le bien. Cependant, au même titre que pour une vente à l’un de ses enfants, il faudra veiller à respecter certaines règles, et notamment celles de verser une rente de façon assidue et un prix d’achat égal à ce celui du marché. Dans le cas contraire, l’administration fiscale sera en droit d’intervenir en assimilant cette vente à une donation déguisée.

Les points clés à retenir

La vente en viager a bien évidemment un impact sur l’héritage que l’on transmet, que l’on soit débirentier ou crédirentier. Afin de s’assurer du bon déroulement de la succession, il s’agit d’obtenir l’approbation de ses enfants mais également de les couvrir en souscrivant à une assurance viager.

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