Vous occupez un appartement ou une maison en location et vous souhaitez l'acheter ? Bonne nouvelle : non seulement c'est possible, mais votre statut de locataire peut, dans certaines situations, vous conférer un droit de priorité. Droit de préemption, décote, démarches à suivre… Voici tout ce qu'il faut savoir pour passer de locataire à propriétaire de votre logement.
Pourquoi acheter l'appartement dont on est locataire ?
Passer de locataire à propriétaire en faisant l'acquisition du logement que l'on loue est une démarche qui a ses avantages. En voici les quatre principaux.
1. Vous connaissez très bien le logement
Qui mieux que vous connaît les moindres recoins du logement que vous habitez peut-être depuis des années ? Vraisemblablement personne !
L'achat immobilier peut être risqué : les vices cachés (problèmes d'étanchéité, de solidité structurelle…) ne se révèlent parfois que plusieurs mois après l'emménagement. En acquérant le logement dont vous êtes locataire, vous connaissez parfaitement les lieux, leurs qualités comme leurs défauts. Pas de mauvaises surprises, vous savez exactement ce que vous achetez.
2. Vous connaissez vos voisins et le quartier
En tant que locataire, vous êtes familier des commerces de proximité, du voisinage, des éventuelles nuisances sonores et des contraintes extérieures. Et si vous avez des enfants, ils n'auront pas besoin de changer d'école. Tout le monde garde ses petites habitudes du quotidien !
3. Vous savez quels travaux sont à prévoir
Devenir propriétaire du logement que vous occupez vous permettra de poursuivre vos aménagements et de vous projeter plus facilement. Vous savez exactement quels travaux de rénovation sont à prévoir, ce qui vous permet d'anticiper leur coût et leur ampleur.
4. Vous avez une idée précise du montant des charges
En tant qu'occupant du logement, vous connaissez déjà vos dépenses en électricité, gaz et eau. Devenir propriétaire ne modifie pas le montant des charges liées à l'usage quotidien. Pas de mauvaises surprises ici non plus.
Acheter le logement que vous occupez vous évite également les frais liés à un déménagement : frais de transport, dépôt de garantie, éventuels travaux d'aménagement dans un nouveau logement. Un avantage financier à ne pas sous-estimer.
Je veux acheter le logement dont je suis locataire : les cas de figure
La démarche n'est pas la même selon la situation du propriétaire... Et son envie de vendre.
Le propriétaire n'envisage pas de vendre
Si votre propriétaire ne souhaite pas vendre le bien que vous louez, rien ne l'oblige à accepter votre proposition d'achat. En revanche, vous pouvez tout à fait lui faire part de votre intérêt : votre propriétaire n'a peut-être pas tout de suite pensé à vendre, mais votre sollicitation pourrait faire germer l'idée !
Le propriétaire veut vendre son bien libre
Le propriétaire peut opter pour la vente de son bien libre de tout occupant. Dans ce cas, il doit vous adresser un congé pour vendre au moins 6 mois avant l'échéance du bail — ce document vaut offre de vente : vous êtes prioritaire pour acheter le bien aux conditions indiquées.
C'est ce qu'on appelle le droit de préemption, instauré par la loi du 6 juillet 1989 et renforcé par la loi Alur de 2014. En plus de vous rendre prioritaire pour acheter le logement, le droit de préemption oblige le propriétaire à attendre votre réponse avant de pouvoir vendre le bien à un autre acquéreur.
À réception du congé pour vente, vous disposez de deux mois pour accepter ou refuser cette offre. Ne tardez pas : commencez dès que possible vos démarches de financement, notamment la recherche d'un crédit immobilier.
Le propriétaire veut vendre son appartement occupé
Si le propriétaire envisage de vendre le logement occupé (c'est-à-dire sans attendre la fin du bail), il n'est pas tenu de vous adresser un congé pour vendre.
Le locataire ne bénéficie pas dans ce cas d'un droit de préemption, mais il peut tout de même soumettre une offre au propriétaire. Il ne sera cependant pas prioritaire sur les autres acquéreurs potentiels.
Petit conseil : si vous êtes intéressé, faites appel à des professionnels pour estimer la valeur du bien au juste prix avant de formuler votre offre.
Cas particulier : la vente en bloc
Si le propriétaire vend l'immeuble entier à un seul acquéreur, on parle alors de vente en bloc et les règles sont différentes. Le locataire ne bénéficie pas du droit de préemption dans ce cas.
En revanche, si l'immeuble est ensuite revendu appartement par appartement dans les trois ans suivant la vente en bloc, le locataire retrouve son droit de préemption.
En cas de vente en bloc, le locataire a tout intérêt à se renseigner auprès d'un notaire pour connaître précisément ses droits selon la situation : les règles peuvent varier selon la taille de l'immeuble et la nature du vendeur.
Existe-t-il une décote lorsqu'un locataire achète son logement ?
Certains vendeurs institutionnels accordent une décote aux locataires qui achètent leur logement. Cette réduction n'est toutefois ni automatique ni prévue par la loi.
Pour être plus clairs, la décote immobilière se produit lorsque la valeur d'un appartement ou d'une maison diminue. Les raisons peuvent être diverses et la vente d’un logement au locataire en est une.
Lorsque l'immeuble est vendu appartement par appartement par un vendeur institutionnel, le locataire peut profiter d'une décote de 8 à 20 % par rapport au prix de vente. Cette décote varie en fonction de l'ancienneté du locataire dans le logement.
Comment concrétiser l'achat du logement dont vous êtes locataire ?
Vous avez trouvé un accord avec votre propriétaire ou vous bénéficiez d'un droit de préemption ? Il ne vous reste plus qu'à finaliser votre projet d'achat. Voici les principales étapes à suivre.
1. Définir votre budget
Avant de vous engager, faites le point sur votre capacité d'emprunt et estimez le coût total de votre projet. N'oubliez pas d'intégrer les frais de notaire, les éventuels travaux et les futures charges liées à la propriété.
2. Faire une offre d'achat
Si le prix n'est pas déjà fixé dans le cadre d'un congé pour vendre, vous pouvez adresser une offre d'achat au propriétaire. Si celui-ci l'accepte, la vente peut être engagée.
3. Signer un compromis de vente
Le compromis de vente formalise l'accord entre le vendeur et l'acquéreur. Il précise notamment le prix de vente, les conditions suspensives (comme l'obtention d'un prêt immobilier) et la date prévue pour la signature de l'acte définitif.
4. Finaliser la vente chez le notaire
Une fois votre financement obtenu et les conditions suspensives levées, vous signez l'acte authentique de vente chez le notaire. Vous devenez alors officiellement propriétaire du logement, félicitations !
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