Priorité à l’immobilier ! Plus encore que la sécurité ou encore que la propreté, le logement arrive en tête des préoccupations des Français. À l’approche des prochaines élections municipales, SeLoger fait le point sur l’évolution qu’ont connue les prix immobiliers depuis le scrutin de 2014.
En l’espace de 5 ans, le prix de l’immobilier a flambé !
D’après les chiffres qu’a compilés le baromètre LPI-SeLoger, depuis les dernières élections municipales, force est de constater que les prix des logements ont considérablement augmenté. A l’exception – notable – de Perpignan et de Toulon qui accusent une baisse de leurs tarifs immobiliers (avec un recul de 7,5 % pour la Belle Catalane et de 3,1 % pour le Port du Levant), les villes de plus de 100 000 habitants enregistrent entre 1,8 % (dans le cas de Grenoble) et 46,4 % (dans celui de Lyon) de hausse quinquennale. Or, depuis 2017, l’Insee nous apprend que le salaire net n’a progressé que de… 0,3 % ! Loin de nous l’envie de jeter l’opprobre sur la gestion par les mairies de leur parc immobilier mais cette flambée du prix des logements dans les grandes villes françaises tranche radicalement avec le constat que le site d’annonces immobilières dressait, au sortir de l’année 2014. « En 2014, les prix des appartements anciens ont baissé dans 70 % des villes de province de plus de 100 000 habitants » pointait alors du doigt Michel Mouillart, porte-parole du baromètre LPI-SeLoger. Un quinquennat plus tard, la métropolisation de la croissance, qui fait se tendre le marché immobilier français, se concentrer les créations d’emplois dans les grandes villes, se vider zones rurales et petites villes, est passée par là d’où des tarifs immobiliers qui augmentent, une offre qui tend à se restreindre et un pouvoir d’achat immobilier qui se ratatine…
Evolution des prix depuis les dernières élections municipales
| Ville | Évolution sur 5 ans | Prix/m² |
|---|---|---|
| Aix-en-Provence | + 10,9 % | 4 212 € |
| Amiens | + 17,3 % | 2 232 € |
| Angers | + 15,5 % | 2 433 € |
| Besançon | + 11,4 % | 2 117 € |
| Bordeaux | + 44,4 % | 4 717 € |
| Brest | + 27,4 % | 2 074 € |
| Caen | + 13,7 % | 2 564 € |
| Clermont-Ferrand | + 15,7 % | 2 237 € |
| Dijon | + 13,9 % | 2 601 € |
| Grenoble | + 1,8 % | 2 722 € |
| Le Havre | + 7,3 % | 2 142 € |
| Le Mans | + 15,5 % | 1 853 € |
| Lille | + 14,9 % | 3 303 € |
| Limoges | + 2,3 % | 1 630 € |
| Lyon | + 46,4 % | 5 247 € |
| Marseille | + 19,6 % | 3 291 € |
| Metz | + 17,2 % | 2 418 € |
| Montpellier | + 6,9 % | 3 180 € |
| Mulhouse | + 15,3 % | 1 550 € |
| Nantes | + 35,6 % | 3 815 € |
| Nice | + 6,3 % | 4 192 € |
| Nîmes | + 6,4 % | 1 986 € |
| Orléans | + 9,7 % | 2 298 € |
| Paris | + 30,9 % | 11 014 € |
| Perpignan | - 7,5 % | 1 637 € |
| Reims | + 11,1 % | 2 503 € |
| Rennes | + 38,9 % | 3 637 € |
| Rouen | + 9,7 % | 2 523 € |
| Saint-Étienne | + 4,3 % | 1 395 € |
| Strasbourg | + 22,9 % | 3 571 € |
| Toulon | - 3,1 % | 2 547 € |
| Toulouse | + 21,4 % | 3 561 € |
| Tours | + 15,2 % | 2 714 € |
| Villeurbanne | + 17,8 % | 3 488 € |
Source : Baromètre LPI-SeLoger / Villes de plus de 100 000 habitants
À quand un « choc salutaire » de l’offre dans nos villes ?
Alors que les biens à la vente se raréfient, la demande se renforce - portée qu’elle est par les taux des crédits bancaires - et les prix s’envolent. Conscients des enjeux auxquels ils doivent faire face, édiles et candidats font feu de tout bois et proposent moult mesures censées ramener les tarifs immobiliers à la normale ou à tout le moins, contenir leur progression : construction de logements « moitié prix » comme à Paris, réhabilitation de bâtiments existants à Nantes ou encore à Lyon, etc. Mais de l’avis des spécialistes, seul un choc de l’offre, c’est-à-dire une amplification du nombre des logements proposés à la vente serait en mesure de faire redescendre, par un phénomène de dilution de l’offre, la pression. En clair, il devra être remédié à l’insuffisance quasi-générale de logements neufs et qu’ils soient reconduits dans leurs fonctions ou qu’ils y accèdent, nos édiles devront s’atteler à intensifier la construction de logements neufs, que ceux-ci soient des logements sociaux ou dont les loyers soient tout simplement en connexion avec les revenus des habitants. C’est donc peu dire que nos élus auront du pain – et des dépôts de permis de construire – sur la planche !
Dans l’immobilier ancien, la hausse continue en ce début d'année
Comme le constate Michel Mouillart, « les tensions sur les prix des logements anciens restent fortes ». Jugez plutôt, alors que la hausse du prix de l’immobilier se limitait à + 3,5 % il y a un an, voilà qu’à fin janvier 2020, les tarifs immobiliers accusent 4,9 % de hausse annuelle. Cette tendance haussière touche plus particulièrement le marché des maisons car alors que « la pression de la demande y est affaiblie, un moindre renouvellement de l’offre entretient les tensions sur les prix ». Quant au marché des appartements, les prix augmentent certes moins rapidement que ceux des maisons (+ 4,4 % sur 1 an) mais force est de constater qu’ils accélèrent (à fin janvier 2019, la hausse se limitait à 3,4 %) et que les disparités s’accentuent.
Michel Mouillart, porte-parole du Baromètre LPI-SeLoger
« La hausse du prix des maisons est soutenue sur Grenoble et Rouen en raison d’une augmentation rapide des prix en périphérie, conséquence du déplacement de la demande » .
Paris franchit un cap historique : + de 11 000 €/m² !
Bien que la hausse des prix parisiens tende à ralentir, le seuil (pas si symbolique que ça !) des 11 000 € du m² a été franchi, le prix au mètre carré à Paris atteignant actuellement 11 014 €. « Ce seuil est même dépassé dans 11 des 20 arrondissements » indique Michel Mouillart. Ailleurs, les tensions sur les prix des logements se renforcent comme dans le Grand Ouest avec plus de 11 % de hausse annuelle à Angers, Brest et Nantes. Tout aussi orienté à la hausse, le prix au m² à Rennes progresse de près de 10 %. Participent aussi à cette envolée des prix des villes comme Metz (avec une hausse inédite de plus de 10 % sur l'année), Lyon, (+ 9,4 % sur 1 an) et Villeurbanne (+ 13,6 %). Enfin, alors qu’elle tendait à marquer le pas et à afficher des prix déconnectés de son poids démographique, voilà que même Marseille voit le prix de son immobilier augmenter de 7,1 % en un an. À Bordeaux, en revanche, c’est un autre son de cloche car avec une baisse de 1,7 % sur les douze derniers mois, la flambée des prix bordelais semble n'être plus désormais que de l’histoire ancienne…
« La hausse des prix des appartements est la plus rapide sur les métropoles de Brest, Nantes et Toulouse ».
Michel Mouillart
Une activité immobilière qui démarre l’année mollement…
Ce début d’année 2020 reflète un manque de dynamisme du secteur de l’immobilier ancien… car alors que la hausse des prix s'accélère, la « progression du nombre de compromis de vente signés en janvier ralentit ». En cause, les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière qui, en préconisant un durcissement des conditions d’octroi des crédits bancaires, limitent l’effet stimulant des taux d’emprunt qui se maintiennent pourtant à très bas niveau.
Les marges de négociation de logement en chute libre…
Alors que l’on pensait que les marges de négociation avaient touché le fond, force est de constater qu’elles creusent encore ! Jugez plutôt, selon les chiffres qu’a relevés le baromètre LPI-SeLoger, les marges de négociation oscillent entre 3,5 % du prix de vente affiché pour les appartements et 4,4 % pour les maisons, accusant ainsi des reculs respectifs de 25 % et de 15 % par rapport à leurs moyennes de longues périodes. Dans la plupart des grandes agglomérations, l’assèchement des stocks de logements à la vente dissuade les acheteurs de chercher à transiger sur le prix.
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