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Les prix de l’immobilier sont-ils surévalués ?

Les prix de l’immobilier sont-ils surévalués ?

Les prix immobiliers n’en finissent plus de grimper, dopés par une demande forte et des taux d’intérêt historiquement bas. Très élevés, ils interpellent et une question brûle toutes les lèvres : ont-ils atteint un plafond ou peuvent-ils encore poursuivre leur ascension ?  Explications.

Les prix de l’immobilier sont-ils surévalués ?

Un marché porté essentiellement par Paris et les 10 grandes métropoles

La dynamique observée depuis plus de quatre ans se poursuit et s’est même accélérée cette année. Ainsi, en un an, de juin 2018 à mai 2019, 994 000 ventes ont été réalisées sur le marché de l’ancien ce qui laisse présager, selon les spécialistes, le million de transactions pour cette année corroborant l’appétence des Français pour la pierre, notamment pour se constituer un « toit » et abriter sa famille plus que pour réaliser un investissement. Le baromètre LPI SeLoger et les avant-contrats signés par les notaires le corroborrent. La toute dernière étude réalisée par MeilleursAgents rappelle cependant que le marché reste porté par Paris et les 10 plus grandes villes françaises dont l’activité tranche par rapport au reste de l’Hexagone. Moins attractives en termes d’emploi et de démographie, les zones rurales qui regroupent cependant 15 % de la population demeurent très en retrait.

Bon à savoir

MeilleursAgents va rejoindre Axel Springer qui détient le Groupe SeLoger. Pour Sébastien de Lafond, président-fondateur de MeilleursAgents, c’est l’opportunité « de renforcer la position des agents immobiliers et de construire un champion européen pour lutter contre les GAFA ».

Des niveaux de prix records dans les grandes villes de France

Le prix du m² à Paris a franchi la barre symbolique des 10 000 €/m² et frôle les 9 % d’augmentation sur un an, mais ce n’est pas seulement dans la capitale que les prix bondissent. Dans de nombreuses capitales régionales, les prix se sont envolés en 2019 : Lyon à 4 485 €/m² (+10,2 %) talonné par Nantes à 3 262 €/m² (+9,3 %). Dopé par le dynamisme de son bassin économique et par sa qualité de vie, la capitale des Pays de Loire compte 23 % d’acheteurs de plus que de vendeurs d’où l’augmentation forte des valeurs immobilières. Toulouse à 3 086 €/m² et Rennes à 3 013 €/m² enregistrent une hausse de 7 %. Montpellier, Lille, Marseille et Strasbourg autour de 2 800 €/m² ont vu leurs prix s’apprécier respectivement de 1,9 %, 2,9 %, 3,7 %, et 4,3 %. Deux villes restent en retrait et affichent un très léger recul (- 0,4 %) : Bordeaux à 4 475 €/m² en raison de prix qui ont trop augmenté en quelques années et Nice à 4 158 €/m², victime d’une économie en berne et à une population en déclin.

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De nombreuses villes gagnantes témoignent de la vivacité du marché. © MeilleursAgents

Les 4 indicateurs au vert attestent d’un marché immobilier sain

Selon MeilleursAgents, les prix sont certes élevés, mais ils ne sont « probablement » pas surévalués et la plate-forme passe au crible quatre indicateurs qui sont au vert : le pouvoir d’achat des acquéreurs, l’emploi et la démographie locale, le temps nécessaire pour amortir un achat par rapport à une location et le rapport de force entre la demande et l’offre. Le tout sur fond de taux d’intérêt exceptionnellement bas.

1. Le pouvoir d’achat en hausse

Les courtiers en crédit le martèlent régulièrement : la capacité d’emprunt des ménages a bondi de 30 % en 8 ans. Or, les prix n’ont pas retrouvé leur pic historique de 2011. Ainsi, Paris n’a augmenté « que » de 17,1 % sur cette période. A surveiller toutefois Bordeaux, Lyon, Nantes, Rennes et Toulouse où les prix ont progressé de plus de 30 % en 8 ans.

2. L'emploi et l'afflux de jeunes ménages

Le front de l’emploi s’améliore. En passant de 10,5 % en 2015 à 8,7 % en 2019, la baisse du taux de chômage génère 500 000 potentiels acquéreurs de plus. Par ailleurs, l’afflux de jeunes ménages dans les métropoles, attirés par des logements plus grands et une belle qualité de vie animent ces marchés : les acquéreurs de 33-44 ans ont progressé de près de 4 %.

3. Un amortissement rapide des biens immobiliers

 Corollaire des taux d’intérêts bas qui améliorent l’effet de levier du crédit, la durée de détention nécessaire pour rentabiliser un achat par rapport à une location n’a jamais été aussi faible. A la sempiternelle question, vaut-il mieux acheter que louer, MeilleursAgents indique, que malgré des frais d’agences et de mutation à 12, 5 %, il vaut mieux acheter. Sur la France entière, il faut 2 ans et 5 mois pour amortir contre 4 ans et 3 mois pour les 10 métropoles et 6 ans et un mois pour Paris. En 2011, il fallait 17 ans pour amortir son achat à Paris et 11 ans à Nantes.

4. Une demande très soutenue

MeilleursAgents dispose d’un indicateur de tension immobilière (ITI). Celui-ci affiche un surplus de la demande par rapport à l’offre dans les secteurs dynamiques en termes de bassin d’emploi et de démographie : en moyenne, il y a plus de 21 % d’acquéreurs que de vendeurs à Paris et dans le Top 10 des métropoles.

Chiffres Clés

En surface achetable, le pouvoir d’achat pour un couple est de 59 m² en moyenne, mais 22 m² seulement à Paris, 39 m² à Lyon.  Selon l’Insee, un logement décent est de 18 m² par personne.

Progression des prix des logements: stop ou encore ?

On sait que les arbres ne grimpent pas jusqu’au ciel. Les économistes, banquiers et professionnels le rappellent régulièrement. Pour le moment et compte tenu des taux des crédits plus que jamais intéressants, où l’épargne des ménages est importante, où les valeurs alternatives Bourse et autres sont peu attractives, l’acquisition d’un bien immobilier pour se loger titille. 70 % des acquéreurs cherchent une résidence principale et non un investissement selon une étude Myfeelback/MeilleursAgents réalisée en juillet. Malgré quelques zones d’ombre au niveau international avec le Brexit, les guerres commerciales et la risque de récession dans la zone euro, les prix de l’immobilier devraient alors poursuivre leur ascension annuelle : 6 % pour Lille, Lyon, Paris et Rennes, 9 % à Nantes et Toulouse, mais à hauteur de 1,5 % seulement au niveau de l’Hexagone.

Thomas Lefebvre, directeur scientifique chez MeilleursAgents

« Rien dans les fondamentaux du marché ne semble pouvoir juguler cette hausse des prix au sein des métropoles attractives, ce qui soulève toutefois le problème des villes délaissées et des territoires ruraux et les conséquences sociales qui vont de pair »