L’étiquette énergétique est scrutée de très près par les acquéreurs, ce qui a tendance à dévaluer les passoires thermiques. Rien d'étonnant donc, à ce que ces logements énergivores se négocient plus souvent et plus fortement que les habitations plus vertueuses.
Passoires thermiques : un taux de négociation moyen de 5,6 %
Le critère du DPE prenant de plus en plus d'importance aux yeux des acheteurs, les biens estampillés « passoires thermiques » se vendent généralement moins bien que les logements moins énergivores, ce qui a des conséquences sur leurs prix de vente mais aussi sur leur marge de négociation. La part des transactions négociées sur les passoires thermiques, en France en 2022, s’élève à 69 % contre 66 % pour les autres biens et cette part se hisse même à 70 % à Paris.
En ce qui concerne le pourcentage de négociation, il est nettement plus élevé sur les biens classés F et G, puisque les prix immobiliers font l'objet de négociations agressives, avec une ristourne qui avoisine 5,6 % sur ces biens, alors qu'elle se limite à 3,7 % sur les logements plus vertueux (A, B, C, D au DPE). Notez cependant que ces moyennes cachent des réalités bien différentes d’une ville à l’autre, puisque le taux de négociation, pour les biens F et G, varie selon les villes :
- à Nice, il est de 6,2 %,
- à Bordeaux, il est de 6 %,
- à Nantes, il est de 4,2 %,
- à Lille, il est de 5,8 %,
- à Lyon, il est de 5,9 %,
- à Marseille, il est de 5,2 %,
- à Paris, il est de 1 %.
Les prix des passoires énergétiques ralentissent. Ils ont progressé de seulement 3,7 % sur 1 an, contre + 7 % pour les logements étiquetés de A à E.
Passoires thermiques : des négociations plus fréquentes
Si les passoires thermiques sont plus durement négociées que les biens plus vertueux, elles le sont aussi plus fréquemment. De plus en plus d’acquéreurs et de locataires regardent de près le DPE des logements avant de faire un choix, ce qui impacte les prix immobiliers. En effet, 40 % des futurs acquéreurs considèrent un mauvais DPE comme un levier de négociation et 79 % des futurs vendeurs d'une résidence principale sont prêts à baisser leur prix à cause de leur DPE. Négociées, les passoires thermiques sont aussi décotées. Leurs prix ralentissent nettement, allant jusqu’à baisser de 3,7 % à Paris depuis l’été 2021, date à laquelle la nouvelle méthode de calcul du DPE a été mise en place. Cependant, si les prix ralentissent à Paris, ils ne font qu’augmenter moins vite dans d’autres villes, comme à Marseille où ils ont grimpé de 15 % sur les biens étiquetés de A à E et de 11,8 % sur les passoires énergétiques.
Où trouve-t-on le plus de passoires thermiques ?
Sur l’ensemble du territoire, on retrouve 17 % de passoires thermiques, c’est-à-dire des logements classés F et G au DPE, ce qui signifie que 511 000 logements sont concernés en 2023. De même, ces logements représentent également 19,2 % des annonces de biens en vente.
Mais certains secteurs comptent davantage de passoires thermiques que d’autres, puisque 3 départements se démarquent en la matière : la Creuse et Paris qui abritent 35 % de passoires thermiques et le Cantal, qui en abrite 32 %. Dans le même ordre d’idée, c’est en Ile-de-France que l’on dénombre le plus de passoires thermiques louées, puisque celles-ci représentent 30 % du parc locatif.
Enfin, dans les marchés très dynamiques, les passoires thermiques n’impactent pas le marché immobilier outre mesure, comme à Marseille où ces logements se vendent vite et bien. À titre d’exemple, la part des passoires thermiques sur l’ensemble des annonces dans la cité phocéenne étaient de 4 % au 1er juillet 2021 et n’avait pas augmenté au 1er janvier 2023.
Dans les secteurs ruraux, les passoires thermiques se vendent en moyenne 5,6 % moins cher que les logements étiquetés de A à E.
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