Quels sont les atouts et les défauts d'un investissement en SCI ?

Quentin Gres
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De plus en plus de projets immobiliers, ou même de projets d'entreprise en général se tournent vers la forme juridique de la SCI (Société Civile Immobilière). Mais quels sont les « plus » et les « moins » de cette structure juridique ? On vous répond.

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Un couple devant un ordinateur
On fait le point sur les avantages et les inconvénients que présente le fait d'investir en SCI. © Getty
Sommaire

Les sociétés civiles immobilières (SCI) sont notamment caractérisées par une certaine autonomie dans leur fonctionnement et dans leur gestion. Pour autant, elles ne sont pas exemptes de défauts.  

Quels sont les avantages de la SCI ?

La SCI attire de plus en plus d'investisseurs immobiliers. Voici les points forts qui lui sont associés.

Liberté de choix pour le régime d'imposition

Le régime d'imposition est un aspect non négligeable de tout projet d'investissement. Son influence sur les bénéfices envisageables peut être plus ou moins importante. Dans le cadre d'une SCI, les associés ont le loisir d'opter pour le régime qui leur convient.

Une SCI peut ainsi exercer en optant pour la taxation à l'impôt sur le revenu (IR). Les impôts sont alors réglés directement par les associés. Dans le cas de l'impôt sur les sociétés (IS), que la SCI peut aussi choisir librement, l'exploitation des amortissements permet d'atténuer d'année en année les impôts dus.

Dans tous les cas, la SCI facilite l'optimisation fiscale, d'autant plus que diverses stratégies peuvent être mises en place, en cas de revente, pour bénéficier d'une exonération de la plus-value.

L'organisation interne d'une SCI est flexible

L'autonomie caractéristique de la SCI se reflète aussi au niveau de son organisation. Au moment de définir les statuts, les associés sont libres de définir les conditions dans lesquelles la plupart des décisions peuvent être prises. En fonction de l'objet, ils ont la possibilité de fixer des règles spécifiques.

S'il est vrai que les associés doivent donner leur accord, avant que des parts de la SCI ne soient cédées à des tiers, la cession entre associés ou entre un associé et des parents des autres associés est totalement libre.

Une SCI se crée en capital libre

Les lois françaises qui régissent les entreprises ne limitent pas les options des SCI en matière de constitution de capital. Ainsi, une société civile immobilière peut choisir d'avoir un capital de 100 000 €, tout comme elle peut décider de s'enregistrer avec un capital symbolique d'1 €. Il serait alors question de créer une SCI sans apport. Ce dernier cas de figure n'est bien sûr pas recommandé. La société pourrait manquer de fonds de roulement pour son fonctionnement courant. De même, avec un capital d'1 €, les associés pourraient éprouver des difficultés à obtenir un prêt bancaire pour leur société.

Le capital de la SCI est par ailleurs variable. Si les associés jugent qu'un capital initialement fixé compromet le fonctionnement société, ils pourront toujours le modifier par la suite.

La SCI permet de transmettre plus facilement son patrimoine

Cet avantage est l'un des principaux arguments mis en avant par les investisseurs qui vantent les qualités d'une SCI. Selon sa situation, chaque associé de la SCI pourra aisément se constituer un patrimoine immobilier

Par exemple, les associés d'une SCI ont la possibilité de transmettre de façon progressive les parts qu'ils détiennent au sein de la société. Il est également possible d'exploiter divers outils juridiques via la SCI, en vue de permettre aux associés :

Quels sont les inconvénients de la SCI ?

Si ces atouts associés à la SCI sont assurément louables, il n'en demeure pas moins que certains points faibles en feront hésiter plus d'un(e). Voici un aperçu des inconvénients inhérents à toute société civile immobilière.

La procédure de création d'une SCI est complexe

L'autonomie dont disposent les associés lors de la création et l'enregistrement d'une société civile immobilière peut se révéler être un handicap. La loi n'ayant rien imposé sur l'orientation à donner aux statuts, les associés pourraient, par exemple, avoir du mal à s'accorder sur certains points. Puis, ils pourraient définir des principes de fonctionnement, qui constitueront plus tard des éléments de ralentissement des procédures ou des activités.

Pour éviter les approximations, mais également pour se protéger contre d'éventuels conflits dans le futur, il est alors recommandé de faire appel aux services d'un expert. Un professionnel du droit sera en mesure de mener là bien e délicat exercice de la rédaction des statuts de la SCI, de sorte que les intérêts de chaque associé soient protégés.

Dans le fonctionnement d'une SCI, il existe de nombreuses obligations

Même si la loi laisse une certaine liberté aux associés d'une SCI, elle fixe tout de même certaines règles pouvant s'avérer contraignantes. Entre autres, toutes les décisions doivent être prises en assemblée générale. Pour la validation des comptes d'un exercice, la convocation d'une assemblée sera donc systématiquement nécessaire.

Des frais cachés associés durant le processus de création d'une SCI

Même si la création d'une SCI paraît simple, il faut tenir compte de l'existence de certains frais cachés. C'est le cas par exemple des frais à engager pour solliciter un notaire lors de la constitution du patrimoine immobilier de chaque associé.

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