Comment calculer le prix d’une maison avec terrain ?

Vous voue en doutez, la valeur de votre bien immobilier dépend d’un certain nombre de facteurs. À commencer par ce que l’on appelle la superficie ou surface habitable (plus d’informations à ce sujet : l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation).

La surface habitable représente ainsi la surface de plancher construite, après déduction de certains éléments (comme les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier par exemple). Également lors du calcul, la superficie des combles non aménagés, caves, dépendances, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, vérandas et autres volumes vitrés, n’est pas prise en compte (voir l’article R. 111-10).

Vous l’aurez donc compris : la surface habitable correspond, en réalité, à la surface réelle occupée par les propriétaires, et dans laquelle ils vivent au quotidien. Ce faisant, il ne vous reste plus qu’à multiplier la longueur avec la largeur de chaque pièce, dont la hauteur sous plafond et supérieure ou égale à 1,80 mètre.

Ce qui nous intéresse plus particulièrement ici, c’est la possibilité d’une estimation immobilière d’une maison avec terrain. Les maisons avec terrain, situées dans les grandes métropoles françaises, ont une valeur estimée de 15 à 20 % supérieure à celle de propriétés identiques sans la mise à disposition d’un espace de vie extérieur. 

Ainsi, pour calculer convenablement la valeur d’un terrain non occupé, vous devez distinguer le calcul de cette surface de la surface habitable du logement (ceci afin d’estimer la plus-value potentielle du terrain vis-à-vis de l’ensemble de la propriété). Note importante : on estime généralement qu’un terrain non occupé de 100 m² compte pour 10 à 20 m² de surface habitable.

Prenons un exemple : vous disposez actuellement d’une maison qui fait 80 m², et votre terrain mesure 100m² (ce dernier représente donc l’équivalent de 20 m² de surface habitable). Si vous souhaitez obtenir la plus-value totale de votre propriété, vous devez donc additionner ces 20 m² à la surface habitable de votre logement, lors de l’estimation ou de la mise en vente. Cette séquence peut évidemment être relativement complexe à traiter, d’où l’intérêt de faire appel à un diagnostiqueur professionnel.

Pour obtenir une estimation fiable, vous devez également tenir compte du prix moyen au m² pratiqué dans la zone d’implantation de votre résidence principale. Pour mieux connaître le prix estimatif du mètre carré pour un terrain constructible près de chez vous, n’hésitez pas à consulter les annonces immobilières, les plus récentes ou les plus anciennes. Ce faisant, vous obtiendrez une estimation que vous pourrez faire examiner par un expert immobilier, disposant d’une connaissance inestimable du terrain.

Prenons un autre exemple : imaginons que le prix moyen du secteur dans lequel est implanté votre bien affiche 2 500 €/m². Dans ce cas, il vous suffira de multiplier cette somme avec le nombre de m² que vous aurez calculé précédemment (2 500 €/2² x 120 m² = 300 000 €).

Cependant, il ne s’agit que d’une étude « simplifiée » de la valeur estimative réelle de votre résidence principale avec terrain. Si vous souhaitez obtenir une estimation plus « juste » du prix de vente de votre propriété, vous devrez lui appliquer des bonus ainsi que des malus en fonction de paramètres et autres critères d’appréciation spécifiques. Parmi ceux-ci :

• L’environnement dans lequel est situé le bien : pour de nombreux promoteurs immobiliers, l’emplacement d’un logement entre en compte dans sa valorisation d’une manière décisive (proximité des commerces, des établissements publics, présence de parcs et transports en commun, etc.).
• Les caractéristiques propres au bien : pour déterminer convenablement la valeur estimative de votre bien, il peut être important de réunir 4 critères essentiels, c'est-à-dire l’état du logement et la nécessité ou non d’engager des travaux de rénovation, la constructibilité ou non du terrain, la performance énergétique du bâti ou encore la vue.