Comment calculer la surface habitable selon la loi Boutin ?

Aussi appelée « loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion », la loi Boutin a été votée en 2009. Elle a apporté de profonds changements aux spécificités relatives aux baux d’habitation. Elle participe à la protection du locataire et a une durée de validité illimitée (sauf en cas de travaux susceptibles de modifier la superficie du logement).

La loi Boutin encadre la mise à disposition d’un logement individuel ou en copropriété soumise à un contrat locatif, par un propriétaire bailleur. Elle s’impose surtout à ce dernier et l’oblige à fournir un diagnostic précis de la surface habitable au locataire. Cette information doit aussi être mentionnée dans l’annonce immobilière.

Le métrage en loi Boutin présente un triple intérêt pour le locataire :

• Une meilleure idée des loyers appliqués dans la même zone.
• L’obtention d’un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) fiable.
• La comparaison des frais des agences immobilières.

Les surfaces incluses dans le calcul du métrage en loi Boutin sont :

• Les combles aménagés.
• Les pièces classiques de l’habitation (arrière-cuisine, cuisine, pièces d’eau, salle à manger, salon et chambre).

Les surfaces suivantes ne sont pas prises en compte dans le calcul :

• Les cages d’escaliers.
• Les cloisons et les murs.
• Les vérandas, les balcons, les loggias et les terrasses.
• Les remises, les garages, les sous-sols, les caves et les autres dépendances.
• Les combles non aménagés.
• Les conduits et les gaines.
• Les parties communes de copropriété.
• Les passages des ouvertures des fenêtres et des portes.
• Les pièces dont la hauteur n’excède pas 1,80 mètre (les mezzanines, par exemple).

Chaque diagnostiqueur immobilier est libre de fixer le coût de ses prestations. Le tarif dépend de facteurs tels que :

• La surface habitable du bien.
• Le temps consacré à la mission.
• Les frais de déplacement.

Voici des exemples de prix selon la taille du logement :

• De 70 à 80 € pour un T1.
• De 80 à 90 € pour un T2.
• De 90 à 100 € pour un T3.
• De 100 à 110 € pour un T4.
• De 110 à 120 € pour un T5.
• De 120 à 130 € pour un T6.

Tout d’abord, précisons qu’aucune peine n’a été prévue en cas de non-respect de la législation.

Lorsque la surface habitable n’a pas été consignée dans le contrat de bail, le locataire peut demander sa nullité ou son annulation.

Il arrive parfois que le propriétaire bailleur prenne lui-même les mesures de l’appartement ou de la maison, mais s’il se trompe dans les calculs, sa responsabilité civile sera engagée.

Si le locataire constate plus de 5 % de différence entre la surface indiquée dans le contrat et la réalité, il peut se retourner contre le bailleur et lui réclamer une réduction du loyer. Celle-ci sera calculée proportionnellement au pourcentage erroné. Une erreur de 4 %, par exemple, engendrera une diminution de 4 % sur le montant du loyer.

Dans certaines situations, la surface réelle est supérieure à celle inscrite dans le contrat. Même si l’erreur est en défaveur du bailleur, il n’aura pas le droit d’augmenter le loyer.

Pour cela, les mesures doivent être réalisées par un diagnostiqueur immobilier compétent et sérieux. Dans le cas contraire, les recettes locatives issues du bien pourraient être réduites.

De nombreux diagnostics sont obligatoires pour un logement en location. Quelques-uns ont été listés ci-dessous :

• Le DPE.
• L’état des risques naturels et technologiques (ERNT).
• Le constat risque d’exposition au plomb (CREP).