Surface habitable selon la loi Boutin : comment bien la calculer ?

Aussi appelée « loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion », la loi Boutin a été votée en 2009. Elle a apporté de profonds changements aux spécificités relatives aux baux d'habitation. Elle participe à la protection du locataire et a une durée de validité illimitée (sauf en cas de travaux susceptibles de modifier la superficie du logement).

La loi Boutin encadre la mise à disposition d'un logement individuel ou en copropriété soumis à un contrat locatif, par un propriétaire bailleur. Elle s'impose surtout à ce dernier et l'oblige à fournir un diagnostic précis de la surface habitable au locataire. Cette information doit aussi figurer dans l'annonce immobilière, qu'il s'agisse d’une location classique, meublée ou saisonnière. Elle permet aux candidats locataires de comparer plus facilement l'offre disponible dans un même quartier.

Le métrage loi Boutin présente un triple intérêt pour le locataire :

• Une meilleure idée des loyers appliqués dans la même zone du marché.
• L'obtention d'un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) fiable, la surface habitable entrant dans le calcul de la consommation rapportée au m².
• La comparaison des frais des agences immobilières.

Les surfaces incluses dans le calcul du métrage en loi Boutin sont, selon les critères applicables :

• Les combles aménagés.
• Les pièces classiques de l'habitation (arrière-cuisine, cuisine, pièces d'eau, salle à manger, salon et chambre), aussi bien dans des maisons individuelles que dans des appartements.

Les surfaces suivantes ne sont pas prises en compte dans le calcul :

• Les cages d'escaliers, y compris les marches d'un escalier intérieur.
• Les cloisons et les murs.
• Les vérandas, les balcons, les loggias et les terrasses.
• Les remises, les garages, les sous-sols, les caves et les autres dépendances.
• Les combles non aménagés.
• Les conduits et les gaines.
• Les parties communes de copropriété.
• Les passages des ouvertures des fenêtres et des portes.
• Les pièces dont la hauteur n'excède pas 1,80 m (les mezzanines, par exemple).

Chaque diagnostiqueur immobilier est libre de fixer le coût de ses prestations. Le tarif dépend de facteurs tels que :

• La surface habitable du bien, exprimée en m².
• Le temps consacré à la mission.
• Les frais de déplacement.

Voici des exemples de prix selon la taille du logement :

• De 70 à 80 € pour un T1.
• De 80 à 90 € pour un T2.
• De 90 à 100 € pour un T3.
• De 100 à 110 € pour un T4.
• De 110 à 120 € pour un T5.
• De 120 à 130 € pour un T6.

Tout d'abord, précisons qu'aucune peine n'a été prévue en cas de non-respect de la réglementation.

Lorsque la surface habitable n'a pas été consignée dans le contrat de bail, le locataire peut demander sa nullité ou son annulation. Il arrive parfois que le propriétaire bailleur prenne lui-même les mesures de l'appartement ou de la maison, mais s'il se trompe dans les calculs, sa responsabilité civile sera engagée.

Si le locataire constate plus de 5 % de différence entre la surface indiquée dans le contrat et la réalité, il peut se retourner contre le bailleur et lui réclamer une réduction du loyer. Celle-ci sera calculée proportionnellement au pourcentage erroné : une erreur de 4 %, par exemple, engendrera une diminution de 4 % sur le montant du loyer.

Dans certaines situations, la surface réelle est supérieure à celle inscrite dans le contrat. Même si l'erreur est en défaveur du bailleur, il n'aura pas le droit d'augmenter le loyer.

Pour éviter ces déconvenues, les mesures doivent être réalisées par un diagnostiqueur immobilier compétent et sérieux. Dans le cas contraire, les recettes locatives issues du bien pourraient être durablement réduites, ce qui pénalise de nombreux bailleurs propriétaires de plusieurs biens en location.

De nombreux diagnostics obligatoires sont exigés pour un logement en location. Voici les principaux, en complément du diagnostic loi Boutin :

• Le DPE.
• L'état des risques naturels et technologiques (ERNT).
• Le constat risque d'exposition au plomb (CREP).

Cette FAQ répond aux questions les plus fréquentes que se posent propriétaires et locataires sur le sujet.

Que faire si des travaux sont réalisés après le diagnostic ?

Toute modification de la surface habitable (par exemple, l'aménagement de combles ou la suppression d'une cloison) doit donner lieu à un nouveau mesurage, afin que le document remis au locataire reste conforme à la réalité du logement.

Le diagnostic Boutin est-il obligatoire pour une location saisonnière ?

Le diagnostic loi Boutin concerne les baux d'habitation classiques. Pour les locations saisonnières, la surface minimale et les informations à communiquer relèvent d'autres règles, distinctes de celles de la loi Boutin.

Comment vérifier soi-même la surface indiquée dans le bail ?

Le locataire peut mesurer les pièces à l'aide d'un mètre, en excluant les éléments non pris en compte par la loi Boutin.  Il compare ensuite le résultat avec la surface indiquée dans le contrat et, si un écart significatif apparaît, il peut solliciter un nouveau diagnostic réalisé par un professionnel.