Lors de la mise en location d'un logement, la surface habitable doit être indiquée dans le contrat de location. Le mesurage loi Boutin permet de déterminer cette superficie selon des critères précis, à distinguer de ceux de la loi Carrez. Voici les règles à connaître pour calculer la surface habitable d'un logement et éviter les erreurs de mesurage.
- La loi Boutin impose d’indiquer la surface habitable du logement dans le bail.
- La surface habitable exclut notamment murs, cloisons, balcons, caves et parties sous 1,80 m.
- Le mesurage Boutin se distingue du mesurage loi Carrez, utilisé pour les ventes en copropriété.
- Une erreur de plus de 5 % peut permettre au locataire de demander une baisse proportionnelle du loyer.
- Le mesurage peut être réalisé par un professionnel, mais le recours à un diagnostiqueur n’est pas systématiquement obligatoire.
C'est quoi déjà, la loi Boutin ?
Aussi appelée « loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion », la loi Boutin a été votée en 2009. Elle a apporté de profonds changements aux règles relatives aux baux d'habitation. Elle participe à la protection du locataire et impose notamment que la surface habitable du logement soit précisée dans le contrat de location. Cette information doit être actualisée si des travaux modifient la surface habitable.
La loi Boutin encadre notamment la location d'un logement constituant la résidence principale du locataire. Elle impose au propriétaire bailleur de fournir une information précise sur la surface habitable du logement. Cette donnée permet notamment aux candidats locataires de comparer plus facilement les logements proposés dans un même quartier.
Le mesurage loi Boutin présente un triple intérêt pour le locataire :
- une meilleure idée des loyers appliqués dans la même zone du marché ;
- une information fiable sur la surface habitable, notamment utile pour apprécier les performances énergétiques du logement ;
- la comparaison des frais des agences immobilières.
Attention : la surface habitable définie par la loi Boutin ne doit pas être confondue avec le métrage ou mesurage de surface loi Carrez, qui répond à une finalité et à un champ d'application différents. Celui-ci est utilisé pour calculer la superficie privative d'un bien immobilier dans le cadre d'une vente en copropriété, et non pour une location. Les règles de calcul diffèrent notamment concernant certaines annexes et dépendances.
Les surfaces incluses et/ou exclues du calcul du mesurage Boutin
Les surfaces incluses dans le calcul de la surface habitable sont, selon les critères applicables :
- les combles aménagés,
- les pièces classiques de l'habitation (arrière-cuisine, cuisine, pièces d'eau, salle à manger, salon et chambre), aussi bien dans des maisons individuelles que dans des appartements.
Les surfaces suivantes ne sont pas prises en compte dans le calcul :
- les cages d'escaliers, y compris les marches d'un escalier intérieur,
- les cloisons et les murs,
- les vérandas, les balcons, les loggias et les terrasses,
- les remises, les garages, les sous-sols, les caves et les autres dépendances,
- les combles non aménagés,
- les conduits et les gaines,
- les parties communes de copropriété,
- les embrasures des portes et des fenêtres,
- les parties de locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.
Combien ça coûte, un mesurage Boutin ?
Chaque diagnostiqueur immobilier est libre de fixer le coût de ses prestations. Le tarif dépend de facteurs tels que :
- la surface habitable du bien, exprimée en m²,
- le temps consacré à la mission,
- les frais de déplacement.
Voici des exemples de prix indicatifs selon la taille du logement :
- de 70 à 80 € pour un T1,
- de 80 à 90 € pour un T2,
- de 90 à 100 € pour un T3,
- de 100 à 110 € pour un T4,
- de 110 à 120 € pour un T5,
- de 120 à 130 € pour un T6.
Quelles sont les sanctions de la loi Boutin ?
Tout d'abord, précisons que la réglementation ne prévoit pas d'amende spécifique en cas d'erreur de mesurage. En revanche, l'absence de surface habitable dans le contrat ou une erreur de surface peut avoir des conséquences pour le bailleur.
Lorsque la surface habitable n'est pas indiquée dans le contrat de location, le locataire peut demander au bailleur de compléter le bail. À défaut de réponse ou en cas de refus, il peut saisir le juge afin d'obtenir, le cas échéant, une diminution du loyer.
Si la surface habitable réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans le contrat, le locataire peut demander une diminution proportionnelle du loyer. Par exemple, si la surface réelle est inférieure de 6 % à celle mentionnée dans le bail, le locataire peut demander une diminution du loyer de 6 %.
Pour éviter ces déconvenues, les mesures peuvent être réalisées par un professionnel compétent, même si le recours à un diagnostiqueur immobilier n'est pas systématiquement obligatoire pour établir la surface habitable.
Dans certaines situations, la surface réelle est supérieure à celle inscrite dans le contrat. Même si l'erreur est en défaveur du bailleur, il ne peut pas augmenter unilatéralement le loyer sur ce seul fondement.
Quels diagnostics doivent être fournis pour une location ?
De nombreux diagnostics et documents obligatoires peuvent être exigés pour un logement en location. Voici les principaux, en complément de l'information relative à la surface habitable :
- le DPE,
- l'état des risques (ERP),
- le constat de risque d'exposition au plomb (CREP).
Les documents à fournir dépendent notamment des caractéristiques du logement et de sa date de construction.
Foire aux questions sur la surface habitable loi Boutin
Que faire si des travaux sont réalisés après le mesurage ?
Toute modification susceptible de changer la surface habitable (par exemple, l'aménagement de combles) doit donner lieu à une nouvelle mesure, afin que la surface indiquée dans le bail reste conforme à la réalité du logement.
Le mesurage loi Boutin est-il obligatoire pour une location meublée ?
Les règles varient selon le type de location. La loi du 6 juillet 1989 distingue notamment les locations nues, les locations meublées et les baux mobilité. La surface habitable doit notamment être précisée dans les contrats de location soumis aux dispositions qui l'imposent. Les locations saisonnières relèvent, quant à elles, d'un régime distinct.
Comment vérifier soi-même la surface indiquée dans le bail ?
Le locataire peut mesurer les pièces à l'aide d'un mètre, en excluant les éléments non pris en compte dans le calcul de la surface habitable. Il compare ensuite le résultat avec la surface indiquée dans le contrat et, si un écart significatif apparaît, il peut solliciter une nouvelle mesure réalisée par un professionnel.
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