Achat immobilier : quel est le délai entre l’acceptation d’une offre de prêt et le déblocage des fonds ?

Dans le cadre d’une demande de prêt immobilier, la banque étudie la situation financière de l’emprunteur (revenus, charges, apport personnel, stabilité professionnelle) ainsi que sa capacité de remboursement.

Si la banque accepte le financement, elle transmet une offre de prêt à l’emprunteur. C’est un document contractuel, qui détaille l’ensemble des conditions du prêt immobilier :

• le montant du prêt accordé,
• la durée de remboursement (en années ou mois),
• le taux d’intérêt (fixe, variable ou mixte) et le TAEG (taux annuel effectif global), qui inclut tous les frais,
• le montant et la périodicité des échéances,
• les assurances obligatoires (souvent décès, invalidité, incapacité, parfois perte d’emploi),
• les garanties exigées (hypothèque, caution, privilège de prêteur de deniers),
• les frais éventuels et conditions de remboursement anticipé.

En France, la loi impose un délai de réflexion incompressible de 10 jours à compter de la réception de l’offre (loi Scrivener), ce qui signifie que l’emprunteur ne peut accepter l’offre qu’à partir du 11ᵉ jour. Ce délai permet de prendre le temps de comparer plusieurs propositions et de prendre une décision éclairée.

Une offre de prêt a une durée de validité de 30 jours, qui court à partir du jour où l’acheteur reçoit l’offre. Lorsque l’emprunteur signe et renvoie cette offre, le contrat devient définitif.

Le déblocage des fonds correspond à l’étape où la banque met à disposition les fonds nécessaires pour finaliser le projet immobilier.

Pour un bien ancien

Pour un achat immobilier ancien, le déblocage de fonds se fait en une seule fois. Quelques jours avant la signature de l’acte authentique, le notaire envoie à la banque un document appelé « appel de fonds », indiquant le montant exact à transférer et la date souhaitée.

Le jour de la signature, la banque vire directement les fonds sur le compte du notaire, qui exécute à son tour un virement du montant du prix de vente au vendeur. C’est seulement à ce moment que l’acheteur devient le nouveau propriétaire du bien.

L’acheteur commence à rembourser le prêt seulement le mois suivant le déblocage des fonds.

À savoir : un bien ancien est un bien qui a été construit il y a plus de 5 ans ou qui a déjà fait l’objet d’un changement de propriétaire.

Pour un bien dans le neuf

Le déblocage des fonds d’un bien immobilier neuf – contrairement à un bien ancien – se fait en plusieurs étapes, au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Le promoteur doit envoyer à la banque de l’acheteur des demandes de paiement à différentes étapes de la construction.

La loi impose un calendrier de versement bien spécifique à chaque type de contrat.

S’il s’agit d’une VEFA :

• 35 % du prix à l’achèvement des fondations,
• 70 % à la mise hors d’eau (toit posé),
• 95 % à l’achèvement des travaux,
• les 5 % restants sont versés à la livraison, si tout est conforme.

S’il s’agit d’un CCMI :

• 15 % à l'ouverture du chantier,
• 25 % à l'achèvement des fondations,
• 40 % à l'achèvement des murs,
• 60 % lorsque la construction est mise hors d'eau,
• 75 % lorsque les cloisons sont montées et que la construction est hors d'air,
• 95 % lorsque les travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs sont terminés.

Tant que tous les fonds ne sont pas débloqués, l'emprunteur ne rembourse, en règle générale, que les intérêts intercalaires, c'est-à-dire les intérêts sur les sommes déjà versées (et l’assurance emprunteur). Ce n’est qu’après le dernier déblocage que les mensualités complètes – capital et intérêts – commencent.

À savoir : un bien immobilier neuf est un bien qui a été construit il y a moins de 5 ans, et qui n’a jamais eu de propriétaire. Il peut s’agir d’une VEFA (vente en l’état de futur achèvement) ou d’un CCMI (contrat de construction de maison individuelle).

Les causes possibles de retard

Le déblocage des fonds d’un prêt immobilier peut être retardé par plusieurs facteurs. La cause la plus fréquente est l’absence ou la transmission tardive de documents essentiels. Il peut s’agir de la validation de l’assurance emprunteur, de la mise en place de la garantie (hypothèque ou caution) ou de l’envoi de l’appel de fonds par le notaire.

Des problèmes administratifs ou juridiques peuvent aussi survenir, tels que des conditions suspensives non levées ou des erreurs dans les actes.

Du côté de la banque, des délais internes, un manque de coordination entre services ou des périodes de forte activité ralentissent parfois le processus.

Enfin, dans l’immobilier neuf, un retard de chantier ou un appel de fonds incomplet peuvent repousser les versements.

Peut-on accélérer le délai ?

Il n’est pas possible d’accélérer le délai entre l’acceptation et le déblocage des fonds. En revanche, les éventuels retards peuvent être anticipés, en préparant soigneusement toutes les étapes.

L’emprunteur doit fournir à la banque, dès l’acceptation de l’offre de prêt, tous les documents nécessaires, notamment l’assurance emprunteur et la garantie.

Il est aussi important que le notaire transmette l’appel de fonds à la banque suffisamment tôt – idéalement deux à trois semaines avant la date de signature.

Une communication régulière entre l’emprunteur, le notaire et le conseiller bancaire permet de repérer rapidement d’éventuels blocages et de les résoudre. Dans le cas d’un achat en VEFA, s’assurer que les appels de fonds du promoteur sont complets et conformes évite des retards inutiles.