Vous préparez un achat immobilier et disposez d'une belle somme de côté ? Vous êtes peut-être tenté de tout consacrer à votre apport personnel pour emprunter le moins possible. Mais est-ce vraiment le choix le plus avantageux ? Entre coût du crédit, rendement de vos placements et imprévus, plusieurs éléments méritent réflexion avant de fixer le montant de votre apport.
- Un apport élevé réduit le montant à emprunter et peut vous aider à négocier de meilleures conditions.
- Mobiliser toute votre épargne n'est pas forcément avantageux, notamment si vous détenez des placements à long terme.
- Comparez le coût total du crédit au rendement net de vos placements.
- Conservez une épargne de précaution disponible pour faire face aux dépenses imprévues après votre achat.
À quoi sert l’apport personnel ?
L’apport personnel sert à financer les frais annexes à l’emprunt, comme les frais de notaire, de dossier bancaire ou de garantie.
Aujourd’hui, il est devenu quasiment impossible d’emprunter sans apport. Pourquoi ? Parce que les prêts à 110 % – comme on les appelle – sont trop risqués pour les banques.
Si vous ne parvenez plus à rembourser votre prêt et que vous devez revendre votre logement, le prix que vous en toucherez pourrait être insuffisant pour couvrir l’emprunt et les frais annexes. Les établissements prêteurs préfèrent donc que vous participiez vous aussi au financement.
Combien faut-il apporter au minimum pour acheter un bien ?
Après avoir enregistré une hausse de plus de 40 % entre 2019 et 2023, le montant de l'apport personnel moyen s'est stabilisé. En moyenne, il s’établit entre 15 et 18 % pour un prêt amortissable, selon l’Observatoire CSA Crédit Logement.
La situation reste toutefois contrastée. Les ménages les plus aisés et les secundo-accédants parviennent à apporter au-delà de 20 %. Les profils plus fragiles doivent quant à eux allonger la durée d’emprunt pour compenser un apport plus faible.
Pourquoi augmenter au maximum son taux d’apport ?
Si vous prévoyez un apport plus important, vous pouvez :
- réduire le montant emprunté, et ainsi rembourser votre crédit immobilier plus rapidement,
- négocier le taux d’emprunt à la baisse,
- mieux maîtriser votre taux d’endettement, qui doit rester sous la barre des 35 %.
La tentation est grande alors d’utiliser toute son épargne pour constituer son apport. Pourtant, ce choix n’est pas toujours le plus judicieux.
L’effet de levier du crédit : un argument pour conserver de l’épargne
L'effet de levier consiste à utiliser l'argent de la banque (le crédit) pour augmenter la rentabilité de votre propre épargne. Plus votre apport est faible, plus l'effet de levier est puissant…, et inversement.
Prenons un exemple pour bien comprendre. Vous disposez de 50 000 € d'épargne sur votre compte. Vous achetez un appartement à 200 000 €, qui rapporte 10 000 € de loyers par an.
- Option 1 : vous utilisez toute votre épargne en apport. L’effet de levier est alors de 10 000 / 50 000 = 20 %.
- Option 2 : vous injectez 20 000 euros en apport. 10 000 / 20 000 = 50 % d’effet de levier.
L’influence du différentiel de taux pour déterminer son pourcentage d'apport
Un autre critère à prendre en considération pour savoir si vous devez ou non garder de l’épargne, c'est le différentiel de taux.
La règle est la suivante : si le taux de votre crédit est inférieur au rendement de vos placements, vous avez tout intérêt à placer votre argent.
En septembre, le taux moyen des prêts immobiliers s’établit autour de 3,40 % selon l'Observatoire Crédit Logement / CSA. Votre assurance-vie ou votre PEA vous offre un rendement autour de 8 % ? Vous serez donc gagnant à investir également sur des supports financiers plutôt que de tout mettre dans votre achat immobilier.
Un indispensable : conserver de l’épargne de précaution
Devenir propriétaire réserve parfois de mauvaises surprises ! Une chaudière à remplacer, des travaux de copropriété imprévus ou une réparation urgente peuvent vite grever votre budget.
C'est pourquoi il est essentiel de conserver une épargne de précaution après votre achat. L'Autorité des marchés financiers recommande de mettre de côté l'équivalent de 3 à 4 mois de salaires, sur un support sécurisé et disponible à tout moment.
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