Le compromis est signé, plusieurs milliers d’euros dorment chez le notaire…, et la mairie vient de refuser votre permis de construire. Cette somme est-elle perdue ? Pas forcément. Tout dépend de ce que prévoit votre compromis et de la façon dont vous avez mené vos démarches. Explications.
- La condition suspensive d’obtention du permis de construire permet de récupérer son dépôt de garantie, en cas de refus d'attribution du permis.
- Elle doit absolument être négociée avec le vendeur et inscrite en toutes lettres dans le compromis.
- Vous devez déposer un dossier conforme avant la date prévue, car un retard peut faire échouer la condition suspensive.
- Si l’acheteur fait échouer la condition, elle est réputée accomplie et le vendeur peut exiger la vente.
- En cas de refus du permis de construire, sans faute de votre part, le remboursement doit être total.
- Si le vendeur tarde à vous rembourser, lui adresser une mise en demeure, puis engager une action en justice, si nécessaire.
La condition suspensive, votre filet de sécurité
Au moment du compromis, l’acheteur d’un terrain verse en règle générale un dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix. Pour un terrain à 90 000 €, jusqu’à 9 000 € se retrouvent donc bloqués, le plus souvent chez le notaire.
Pour récupérer cette somme en cas de refus, une clause doit figurer dans l’acte : la condition suspensive d’obtention du permis de construire. À la différence de celle liée au prêt immobilier, elle n’a rien d’automatique. Elle se négocie avec le vendeur et doit être écrite en toutes lettres.
Si elle est bien prévue dans votre compromis et que la mairie dit non, l’article 1304-6 du Code civil considère alors que l’engagement n’a jamais existé. Le cas échéant, l'acheteur doit être remboursé de l’intégralité de son dépôt.
Vous tenez malgré tout à ce terrain ? Rien n’empêche de signer un nouveau compromis, puis de déposer un projet revu pour respecter les règles d’urbanisme.
Un dossier conforme, déposé dans les délais
Pour que la condition suspensive vous protège, encore faut-il avoir respecté votre part du contrat.
Le compromis fixe le plus souvent une date limite pour déposer la demande et décrit le projet attendu. Certains actes exigent même de prouver le dépôt, récépissé de la mairie à l’appui.
Pourquoi tant de précautions ? Quand l’acheteur fait lui-même échouer la condition suspensive, celle-ci est « réputée accomplie », d’après l’article 1304-3 du Code civil. Tout se passe alors comme si le permis de construire avait été accordé, et le vendeur peut exiger que la vente se fasse.
Un dossier remis trop tardivement ou qui ne correspond pas au projet prévu peut donc vous coûter votre dépôt de garantie. En 2021, la Cour de cassation a ainsi donné raison à un vendeur : l’acheteur avait déposé une autre demande que le permis prévu, sans son accord et hors délai.
Le vendeur traîne à rendre l’argent : que faire ?
Le refus est tombé, votre dossier est irréprochable…, mais l’argent ne revient pas sur votre compte. Le vendeur propose de n’en rendre que la moitié ? Si la condition a échoué, sans faute de votre part, la restitution doit être totale.
Le problème, c'est que le notaire ou l’agent immobilier qui conserve les fonds ne peut pas les débloquer, sans l’accord écrit du vendeur, et la loi ne fixe aucun délai pour vous rembourser… Seul s’applique celui prévu dans votre compromis, s’il en mentionne un.
Pour débloquer la situation, adressez au vendeur une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. S’il ne réagit pas, tournez-vous vers un conciliateur de justice, dont l’intervention est gratuite.
Pour un litige jusqu’à 5 000 €, cette tentative amiable – ou une médiation – est obligatoire avant toute action en justice. Dernier recours : le tribunal judiciaire, qui peut ordonner la restitution de la somme.
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