Comment (et pourquoi) acheter une maison en viager ?

Vincent Cuzon 27 fév 2023
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Consistant à acquérir un bien en contrepartie d’un capital et d’une rente versée jusqu’au décès du vendeur, le viager est une transaction immobilière qui sort quelque peu de l’ordinaire. Fonctionnement, composition du prix, répartition des charges… voici l’essentiel à retenir sur l’achat d’un logement en viager.

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Pour que la vente soit valable, le décès du vendeur doit être imprévisible.
Pour que la vente soit valable, le décès du vendeur doit être imprévisible. © mariesacha - Adobe Stock
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Ça consiste en quoi, exactement, un viager ?

Transaction immobilière particulière, le viager consiste à acheter un bien immobilier en contrepartie d’un capital (le bouquet) et d’une rente, versée au vendeur (crédirentier) jusqu’au décès de ce dernier. Toute personne capable juridiquement peut acheter ou vendre un logement en viager. Pour être légal, le décès du vendeur doit être imprévisible. Si son décès intervient dans les 20 jours qui suivent la signature de l'acte de vente, il est considéré comme prévisible par la loi et la vente n'est pas valable. Son annulation peut être demandée par les héritiers du vendeur devant le tribunal.

En outre, nous pouvons distinguer deux types de viager : le viager libre et le viager occupé. En optant pour un viager libre, l’acquéreur (débirentier) peut disposer librement du bien pour l’occuper ou le mettre en location, dès la signature de l’acte de vente. Précisons que ce type de viager est rare. Si l’acquéreur opte pour viager occupé, le vendeur conserve toute sa vie l'usufruit ou un droit d’usage du bien vendu. Dans le premier cas, il conserve le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir des revenus locatifs, sans toutefois pouvoir en disposer (de le vendre, par exemple). Dans le second cas, le vendeur conserve l'usage personnel du logement en y habitant mais sans pouvoir le louer.

Dans le cadre d’un viager occupé, l’acquéreur doit attendre le décès du vendeur ou du dernier survivant avant de pouvoir emménager.

Coment se décompose le prix d’un bien acheté en viager ?

Dans le cadre d’un achat en viager, l’acquéreur n’a pas à verser l’intégralité du prix le jour de l’acquisition du bien immobilier. Le prix est souvent composé d’une somme versée le jour de la conclusion de la vente, appelée le bouquet, et d’une rente viagère, perçue par le vendeur jusqu’à son décès. En ce qui concerne le bouquet, il faut savoir qu’il n’est pas obligatoire. De plus, son montant est fixé librement par le vendeur et l’acheteur. Néanmoins, il représente généralement 30 % de la valeur totale du bien.

De son côté, la rente viagère peut être versée à une ou plusieurs personnes physiques (époux ou indivisaires) et est réversible ou réductible. Si elle est réversible, elle est entièrement reversée au survivant en cas de décès de l’un des bénéficiaires. Si elle est réductible, elle est réduite proportionnellement suite au décès d’un bénéficiaire. La rente viagère peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle et sa valeur totale est incertaine puisqu’elle dépend de l’année de décès du vendeur. Son montant, fixé dans l’acte de vente, est estimé selon l’âge et l’espérance de vie du vendeur, la valeur du bien immobilier et des loyers que le vendeur pourrait percevoir si le logement était loué, le versement ou non d’un bouquet (et son montant) et le type de viager (libre ou occupé). En effet, un bien vendu en viager occupé voit sa valeur foncière subir une décote afin de compenser la privation du droit d’usage et d’habitation.

Facultatif, le bouquet représente généralement 30 % de la valeur du bien.

Viager : qui paie les charges et l’entretien du logement ?

La répartition des charges entre le vendeur (crédirentier) et l’acquéreur (débirentier) dépend en réalité du type de viager choisi. Dans le cadre d’un viager libre, c’est très simple : toutes les charges (factures énergétiques, taxes et impôts fonciers), l’entretien courant et l’ensemble des réparations sont à la charge de l’acquéreur. S’il s’agit d’un viager occupé avec usufruit et en l’absence de précision dans l’acte de vente, le vendeur prend en charge les réparations et l’entretien courant du logement, sauf s'il libère totalement le bien vendu. Il a également à sa charge les impôts locaux, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) et les factures d'énergie. De son côté, l’acquéreur prend en charge les grosses réparations entreprises dans le bien immobilier. Enfin, dans le cadre d’un viager occupé avec droit d’usage, en l'absence de précisions dans l'acte de vente, la taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères restent à la charge de l'acheteur. De leur côté, les autres charges et travaux sont répartis selon les indications intégrées dans l’acte de vente.

La rente viagère est soumise à l'impôt sur le revenu pour une fraction décroissante, selon l'âge du crédirentier, de son montant (30 à 70 %).

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