Comment rompre une promesse ou un compromis de vente ?

Blandine Rochelle
mis à jour le
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Avant toute vente, un vendeur et un acquéreur signent un avant-contrat appelé compromis de vente ou promesse de vente. Mais est-il possible de rompre l’un ou l’autre malgré les engagements pris ? Réponse avec Vincent Chauveau, notaire et président du réseau immobilier.notaires.

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Le compromis de vente contient systématiquement des clauses suspensives qui permettent de le rompre, comme le refus de la banque d'accorder un prêt à l'acquéreur. © fizkes - Getty images
Le compromis de vente contient systématiquement des clauses suspensives qui permettent de le rompre, comme le refus de la banque d'accorder un prêt à l'acquéreur. © fizkes - Getty images
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À quoi s’engage-t-on en signant un compromis ou une promesse de vente ?

Le compromis ou la promesse de vente qui est signé(e) avant l’acte de vente définitif permet de sceller l’accord entre les parties et de fixer leurs engagements de part et d’autre. Toutefois, le compromis de vente et la promesse de vente n’engagent pas les parties de la même façon :

  • La promesse de vente est un engagement unilatéral du vendeur qui s’engage à ne vendre son bien qu’à l’acquéreur désigné. L’acquéreur n’est donc pas tenu par la promesse de vente et bénéficie d’un délai d’option durant lequel il peut rompre la promesse de vente comme bon lui semble, en échange du versement d’une indemnité d’immobilisation d’environ 10 % du prix au moment de la signature de la promesse de vente.
  • Le compromis de vente engage fermement et définitivement les deux parties qui s’engagent à mener la vente à son terme l’un avec l’autre. Cet avant-contrat oblige aussi bien le vendeur que l’acquéreur. Cela signifie que si l’un des deux refuse de signer l’acte authentique, l’affaire peut être portée en justice et le juge peut forcer la vente.

Bon à savoir

La promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts et l'acquéreur doit s'acquitter de 125 € pour cet enregistrement. Le compromis de vente n’a pas besoin d’être enregistré.

Les cas possibles d’une rupture de vente pour un bien immobilier

Il existe plusieurs causes et plusieurs scénarios possibles lorsque l’on souhaite rompre un compromis ou une promesse de vente :

  • La première façon de rompre un compromis de vente, c’est de faire valoir le délai de rétractation. Dans un délai de 10 jours suivant la signature du compromis ou de la promesse de vente, vous pouvez envoyer un courrier par lettre recommandée avec accusé de réception pour mettre fin au compromis de vente.
  • Si vous n’obtenez pas votre financement de la part de la banque, c’est également une cause de rupture du compromis ou de la promesse de vente. Dans ce cas, le notaire demande généralement 3 attestations de refus pour valider la rupture de l’avant-contrat.

Mais on peut imaginer également d’autres cas de figure : par exemple vous pouvez avoir signé l'avant-contrat pour acheter un appartement que vous avez visité un jour de calme absolu. Mais vous revenez quelques jours après avoir signé et vous vous rendez compte que l’on vous a caché une nuisance sonore importante. Dans ce cas, vous pouvez revenir sur votre décision, car le devoir d’information du vendeur est essentiel et si le fait que le quartier soit calme était un élément déterminant pour votre consentement, vous pouvez alors revenir sur votre engagement et rompre l’avant-contrat.

Quelles sont les conséquences de la rupture de l’avant-contrat ?

Si l’acquéreur souhaite malgré tout annuler la promesse ou le compromis de vente, bien que le délai de rétractation ait expiré, ou en dehors d’un motif recevable comme une clause suspensive, il devra alors sacrifier l’indemnité d’immobilisation de 5 à 10 % du prix, que le vendeur est en droit de conserver.

Mais annuler l’avant-contrat sans motif demeure risqué à plusieurs titres, dans la mesure où le vendeur peut encore poursuivre l’acquéreur pour lui demander des dommages et intérêts en plus du dépôt de garantie, ou pour exiger l’exécution de la vente.

De plus, lorsque l’on souhaite annuler l’avant-contrat, il est important de respecter un certain formalisme, en adressant notamment au vendeur une lettre de rétractation expliquant les raisons de la rupture de l’avant-contrat. Elle doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception.

Bon à savoir

Il peut arriver que la rupture de l’avant-contrat amène un contentieux car l’acheteur ne souhaite plus acheter, mais ce cas reste très marginal.

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