Comment annuler un compromis ou une promesse de vente ?

Quels engagements découlent de la signature d'un compromis ou d'une promesse de vente ?

En signant l’un de ces avant-contrats, les parties officialisent leur accord et précisent leurs obligations respectives. Toutefois, il existe une distinction majeure entre ces deux documents :

• Dans le cas d’une promesse de vente, seul le vendeur s’oblige à réserver son bien à l’acquéreur identifié. Ce dernier n’est pas lié par la promesse et dispose d’un laps de temps, appelé délai d’option, durant lequel il peut renoncer à l’achat sans justification particulière. Pour bénéficier de cette liberté, l’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation équivalente à environ 10 % du prix lors de la signature de la promesse.
• À l’inverse, le compromis de vente crée une obligation réciproque : vendeur et acquéreur s’engagent fermement à conclure la transaction. Si l’un des deux refuse la signature de l’acte authentique, la partie lésée peut saisir la justice pour forcer la vente.

À noter

L’enregistrement de la promesse de vente auprès des impôts est obligatoire et une taxe de 125 € s’applique à l’acquéreur. Pour le compromis de vente, aucune formalité d’enregistrement n’est exigée.

Dans quels cas peut-on rompre un compromis ou une promesse de vente ?

Plusieurs motifs ou situations spécifiques peuvent conduire à rompre un compromis ou une promesse de vente :

• Le délai de rétractation constitue le premier moyen d’annuler un compromis de vente. Pendant les dix jours qui suivent la signature de l’avant-contrat, il est possible d’envoyer au vendeur une lettre recommandée avec accusé de réception pour signifier sa décision de se rétracter.
• Le refus de crédit bancaire est une autre cause de rupture : si vous n’obtenez pas votre financement, l’avant-contrat peut être annulé. En général, le notaire exigera trois attestations de refus émises par des établissements bancaires pour entériner la résiliation.

D’autres circonstances peuvent également mener à l’annulation. Par exemple, si vous avez découvert un appartement lors d’une visite paisible et signé l’avant-contrat, puis réalisé après coup qu’une nuisance sonore importante vous avait été cachée, il existe un recours. En effet, le vendeur a un devoir d’information : si l’environnement calme du quartier était un critère déterminant dans votre consentement, cette omission peut justifier la rupture de l’engagement.

Quelles sont les suites d’une annulation du compromis ou de la promesse de vente ?

Si l’acquéreur souhaite annuler l’avant-contrat alors que le délai de rétractation est passé ou sans motif valable, il devra alors accepter la perte de l’indemnité d’immobilisation, qui représente entre 5 et 10 % du montant de la vente, et que le vendeur pourra conserver.

Annuler l’avant-contrat sans raison valable expose cependant à d’autres risques : le vendeur a la possibilité de réclamer des dommages et intérêts en plus de conserver le dépôt de garantie, voire d’exiger en justice que la vente soit réalisée.

Pour mettre fin à un avant-contrat, il est aussi impératif de respecter la procédure : une lettre de rétractation détaillant les raisons de l’annulation doit être adressée au vendeur, en recommandé avec accusé de réception.

À retenir

Les contentieux liés à l’annulation d’un avant-contrat sont rares, mais il arrive que l’acheteur, ne souhaitant plus poursuivre l’acquisition, provoque un litige.