Négociation : les villes où vous pouvez le plus négocier

Blandine Rochelle
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La conjoncture actuelle a permis d’augmenter les marges de négociation, ce qui signifie que de nombreux acquéreurs obtiennent leur logement à un prix inférieur à celui fixé par le vendeur. Mais les disparités peuvent être importantes d’un secteur à l’autre, et certaines villes offrent davantage de marge de négociation en raison de l’état du marché immobilier local.

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A Toulouse, la marge de négociation est la plus élevée avec 7,47 % en moyenne. © Pekic - Getty images
A Toulouse, la marge de négociation est la plus élevée avec 7,47 % en moyenne. © Pekic - Getty images
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Le contexte de baisse des prix propice à la négociation

Les prix immobiliers baissent dans la plupart des régions depuis quelques semaines, en raison d’un nombre d’achats en diminution qui a rendu le contexte de négociation plus favorable aux acheteurs. En effet, la hausse des prix immobiliers que l’on a observé depuis 2020 et celle des taux d’intérêt qui s’en est suivie ont été tels que la capacité d’emprunt des acquéreurs a nettement diminué. Le nombre de candidats à l’achat a donc également diminué, et davantage d’acquéreurs se sont vus refuser leur crédit immobilier, ce qui a également rallongé les délais de vente.

Faute d’acquéreurs suffisamment solvables pour pouvoir acheter au prix fort fixé initialement, les vendeurs sont de plus en plus dans l'obligation de consentir des baisses de prix pour s’aligner sur le pouvoir d’achat des acquéreurs qui est resté stable alors que les prix ont flambé. Dans ce contexte, les acquéreurs sont plus convaincants lorsqu’ils proposent une offre d’achat à un prix inférieur à celui fixé par le vendeur, et les marges de négociation s’élevaient ainsi à 3,49 % en 2023 tous secteurs confondus. On relève d’importantes disparités d’un secteur à l’autre, et certaines villes offrent davantage de marge de manœuvre en termes de négociation immobilière.

Selon le secteur, la marge de négociation moyenne peut être différente sur les appartements et sur les maisons.

Les villes qui offrent les plus grandes marges de négociation

La marge de négociation traduit l’écart entre le prix affiché au moment de la visite d’un bien immobilier et celui auquel il est réellement vendu après négociation. Avec la baisse généralisée des prix, les estimations des biens immobiliers sont également revues à la baisse, mais cette baisse des estimations n’est pas toujours en adéquation avec le pouvoir d’achat réel des acquéreurs. En attendant, découvrez les villes dans lesquelles les marges de négociation* étaient les plus importantes en 2023 :

  • Toulouse avec une marge de négociation de 7,47 %.
  • Nantes avec une marge de négociation de 6,94 %.
  • Lille avec une marge de négociation de 5,59 %.
  • Paris avec une marge de négociation de 4,18 %.
  • Nice avec une marge de négociation de 3,30 %.

Notez que l’on relève également des disparités selon la nature des biens immobiliers : les passoires énergétiques, par exemple, voient leur marge de négociation augmenter plus vite et les écarts sont plus importants. Tous secteurs confondus, la marge de négociation d’une passoire thermique peut atteindre 10 %.

Comment aborder une négociation immobilière ?

Chaque projet et chaque logement présente ses propres spécificités, et il est nécessaire d’en tenir compte au moment d’aborder la négociation du prix immobilier.

Si vous avez trouvé un logement qui vous plaît, vous pouvez tenter de négocier le prix en tenant compte de quelques conseils. D’abord, il est important de demeurer raisonnable pour éviter que le vendeur n’accorde le logement à quelqu’un d’autre. De plus, il est important de toujours préparer ses arguments en amont, car le vendeur sera plus disposé à consentir une baisse du prix s’il prend conscience que votre raisonnement tient la route. Par exemple, si le logement est une passoire thermique, vous pouvez allègrement mettre cet aspect en avant, car il faut engager des travaux de rénovation conséquents pour améliorer une étiquette énergétique. Idem si l’installation électrique n’est pas aux normes, que la toiture semble endommagée ou même si le logement a besoin d’un rafraîchissement car il n’est pas au goût du jour. Un ravalement de façade a été voté par la copropriété ? Là encore, vous pouvez peser dans la négociation. Passez au crible les dépenses à entreprendre et les points à améliorer dans le logement.

L’agent immobilier peut vous accompagner dans la négociation, vous conseiller au sujet des arguments à mettre en avant et échanger directement avec le vendeur pour trouver un terrain d’entente.

*Source : Orpi
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