Vente immobilière : peut-on refuser une offre au prix ?

Contrairement à une idée largement répandue, une offre d'achat au prix affiché ne signifie pas toujours que la vente est immédiatement conclue.

Pour qu'une vente immobilière soit juridiquement formée, le vendeur doit avoir accepté l'offre de manière claire et non équivoque. Tant que cette acceptation n'est pas intervenue, le propriétaire conserve, dans la plupart des cas, la possibilité de ne pas donner suite.

En revanche, une fois que le vendeur accepte officiellement une offre d'achat répondant à toutes les conditions de la vente, la situation juridique évolue sensiblement.

Tout dépend de la réponse adressée par le vendeur.

Tant que ce dernier n'a pas contresigné l'offre d'achat transmise, aucun engagement juridique n'existe. L'action contre le vendeur n'est dès lors pas possible.

La vente du bien immobilier a été confiée à un professionnel de l’immobilier ? Le mandat de vente détenu par ce dernier peut toutefois contenir une clause obligeant le vendeur à accepter toute offre faite au prix et aux conditions prévues dans le mandat.

Dans cette hypothèse, le professionnel peut rappeler au vendeur ses engagements et réclamer une indemnisation si le mandat le prévoit.

Lorsque le propriétaire signe un mandat de vente avec une agence immobilière, certaines clauses peuvent prévoir qu'il s'engage à accepter toute offre présentée au prix et aux conditions prévues.

Le refus du vendeur peut alors constituer un manquement à ses engagements vis-à-vis de l'agence immobilière. Celle-ci peut alors réclamer une indemnisation si le mandat le prévoit.

En revanche, cela ne signifie pas automatiquement que l'acquéreur pourra obtenir la vente du bien.

La jurisprudence de la Cour de cassation rappelle en effet que le simple mandat de vente ne vaut pas acceptation de l'offre par le vendeur. Celui-ci doit exprimer personnellement son consentement à la vente.

La situation est différente lorsque le vendeur a accepté l'offre d'achat.

L'article 1113 du Code civil prévoit que le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation exprimant la volonté des parties de s'engager.

En matière immobilière, la vente est, en principe, considérée comme parfaite dès lors que les deux parties sont d'accord sur :

• le bien vendu ;
• le prix de vente ;
• les principales conditions de la transaction.

Autrement dit, le vendeur ne peut plus revenir librement sur son engagement.

Le compromis ou la promesse de vente signé ultérieurement vient principalement formaliser les modalités de la transaction. Il ne crée pas à lui seul l'accord entre les parties.

Si le vendeur refuse finalement de signer le compromis de vente alors qu'il avait accepté l'offre d'achat, plusieurs solutions existent.

La première consiste à privilégier une résolution amiable. Un courrier recommandé avec accusé de réception peut rappeler au vendeur les dispositions de l'article 1113 du Code civil ainsi que les engagements résultant de son acceptation.

Si cette démarche reste sans effet, l'acquéreur peut saisir le tribunal judiciaire avec l'assistance d'un avocat.

Selon les circonstances, le juge pourra notamment :

• ordonner l'exécution forcée de la vente lorsque les conditions légales sont réunies ;
• accorder des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Chaque dossier étant particulier, l'issue dépend notamment de la rédaction de l'offre d'achat, des échanges intervenus entre les parties et des éventuelles conditions suspensives.

Pour produire ses effets juridiques, une offre d'achat doit être rédigée avec soin.

Elle doit notamment préciser :

• la désignation complète du bien immobilier ;
• le prix proposé ;
• les éventuelles conditions suspensives (obtention d'un prêt immobilier, par exemple) ;
• la durée de validité de l'offre ;
• la volonté explicite de l'acquéreur d'être engagé en cas d'acceptation.

Plus l'offre est précise, moins il existe de risques de contestation ultérieure.

Le fait de proposer exactement le prix affiché ne garantit pas systématiquement l'achat du bien.

Plusieurs situations peuvent expliquer qu'un vendeur ne donne pas suite :

• plusieurs offres sont en cours d'examen ;
• le vendeur a décidé de suspendre la vente avant toute acceptation ;
• des conditions importantes ne figurent pas dans l'offre.

À l'inverse, dès lors que le vendeur a accepté une offre d'achat complète et conforme, il ne peut plus revenir librement sur son engagement sans s'exposer à d'éventuelles poursuites.

Le vendeur peut-il refuser une offre d'achat au prix ?

Oui, tant qu'il n'a pas accepté l'offre. Une offre d'achat, même formulée au prix affiché, ne suffit pas à obliger automatiquement le vendeur à conclure la vente. En revanche, lorsque le vendeur accepte une offre complète précisant le bien, le prix et les conditions essentielles de la transaction, il ne peut plus revenir librement sur son engagement.

Une offre d'achat acceptée vaut-elle compromis de vente ?

Non. L'offre d'achat et le compromis de vente sont deux actes distincts. Toutefois, une offre acceptée peut déjà produire des effets juridiques importants si elle contient les éléments essentiels de la vente et exprime clairement la volonté des parties de s'engager. Le compromis vient ensuite formaliser les modalités de la transaction.

Le vendeur peut-il annuler une offre d'achat signée ?

En principe, non. Une fois l'offre d'achat acceptée, le vendeur est engagé et ne peut pas revenir unilatéralement sur son accord sans risquer une contestation. Des situations particulières peuvent toutefois modifier cette règle, notamment lorsque des conditions suspensives ne sont pas réalisées ou lorsque la validité de l'engagement est remise en cause.

Le vendeur peut-il accepter une autre offre après avoir accepté la mienne ?

En principe, non. Dès lors qu'il a accepté une offre d'achat, le vendeur est engagé envers l'acquéreur concerné. Il ne peut pas privilégier un autre acheteur proposant un prix supérieur sans s'exposer à un éventuel contentieux. En revanche, tant qu'aucune offre n'a été acceptée, le vendeur reste libre d'examiner d'autres propositions.