Comment annuler une offre d’achat ?

Lorsque le vendeur reçoit une offre d’achat, il peut, sous réserve des circonstances et du contenu de l’annonce ou du mandat :

• accepter l’offre, ce qui peut former la vente si l’accord est ferme et porte sur le bien et le prix, sous réserve des conditions prévues ;
• refuser l’offre, qui devient alors sans effet ;
• formuler une contre-proposition, laquelle vaut rejet de l’offre initiale et constitue une nouvelle offre.

Tant qu’elle n’est pas parvenue au vendeur, l’offre peut être librement retirée. Une fois reçue, elle doit en principe être maintenue pendant le délai qu’elle fixe ou, à défaut, pendant un délai raisonnable. Un retrait prématuré empêche la conclusion de la vente, mais peut engager la responsabilité extracontractuelle de l’acquéreur.

Si un avant-contrat est ensuite conclu, l’acquéreur non professionnel d’un logement peut exercer le délai légal de rétractation de 10 jours prévu par la loi.

Une offre d’achat immobilière n’est pas nécessairement dépourvue d’effet au seul motif qu’elle a été formulée oralement : en droit des contrats, la volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque.

Toutefois, compte tenu du montant et des enjeux d’une vente immobilière, un écrit est indispensable en pratique pour établir l’existence, le contenu et les conditions de l’offre. Il est donc recommandé de formaliser l’offre par écrit, que ce soit par l’intermédiaire de l’agence immobilière, d'un notaire ou par un envoi permettant d’en conserver la preuve (RAR ou mail). Elle devrait préciser :

• l’adresse et une description suffisamment précise du bien ;
• le prix proposé ;
• la durée de validité de l’offre ;
• les modalités dans lesquelles le vendeur doit répondre ;
• le mode de financement envisagé et, le cas échéant, le recours à un prêt ;
• les éventuelles conditions suspensives ou réserves, notamment la signature ultérieure d’un avant-contrat ;
• la caducité de l’offre en l’absence d’acceptation dans le délai prévu.

En pratique, l’absence d’écrit rend la preuve d’une offre orale et de son acceptation particulièrement difficile. Il est donc prudent de ne considérer aucun accord immobilier comme sécurisé sans document écrit définissant clairement le bien, le prix, la durée de l’offre et les conditions de la vente.

L’offre d’achat et le compromis de vente interviennent à des étapes différentes, mais l’offre acceptée peut déjà avoir des conséquences contraignantes. Leur portée dépend de leur rédaction et des conditions qu’ils contiennent. 

L’offre d’achat est la proposition par laquelle l’acquéreur manifeste sa volonté d’acheter un bien à un prix déterminé. Lorsqu’elle est ferme, précise et acceptée sans réserve, l’accord sur le bien et le prix peut suffire à former la vente, sauf si les parties ont expressément subordonné leur engagement à une formalité ou à une condition ultérieure. Le vendeur n’est pas automatiquement tenu d’accepter toute offre au prix affiché : cela dépend notamment de la portée juridique de l’annonce, des réserves exprimées et, en présence d’un intermédiaire, des pouvoirs conférés par le mandat.

Le compromis de vente organise de façon détaillée l’opération : désignation du bien, prix, financement, conditions suspensives, diagnostics, calendrier et date envisagée pour l’acte authentique. Il peut être signé sous seing privé, avec ou sans l’intervention d’un agent immobilier, ou devant notaire. Une indemnité d’immobilisation ou un dépôt de garantie, souvent appelé séquestre, peut être prévu. Son versement n’est toutefois pas systématique et son montant, fréquemment compris entre 5 et 10 % du prix, résulte de l’accord des parties et des pratiques du dossier.

Les conditions suspensives permettent de subordonner la vente à la réalisation d’un événement futur et incertain. Si la condition prévue ne se réalise pas dans le délai convenu, l’avant-contrat devient en principe caduc, sans pénalité pour l’acquéreur lorsque celui-ci a accompli les démarches exigées de bonne foi.

L’acquéreur ne peut pas provoquer volontairement l’échec d’une condition pour se libérer de son engagement. La condition suspensive la plus courante concerne l’obtention d’un crédit immobilier. Dès lors que l’acte indique que l’achat est financé, même partiellement, par un ou plusieurs prêts, il est conclu sous condition suspensive de leur obtention. La durée prévue pour cette condition ne peut être inférieure à un mois.

En cas de refus de prêt conforme aux caractéristiques précisées dans l’acte (montant, durée, taux maximal ou nombre de demandes, etc.), les sommes versées d’avance doivent être intégralement remboursées, sans retenue ni indemnité. D’autres conditions peuvent porter sur l’obtention d’un permis de construire, la vente préalable d’un autre bien, l’absence de servitude majeure ou le résultat d’une étude de sol. Leur rédaction doit être précise : événement attendu, délai, justificatifs et conséquences d’une défaillance.