11 % : c’est le taux moyen des impayés de charges et une menace sérieuse pour la survie financière des copropriétés. Faut-il alors souscrire une assurance pour se protéger ? Décryptage.
Impayés de charges : la bombe à retardement des copropriétés
En moyenne, le montant des charges s’élève à 1440 euros par an et par copropriétaire. Avec de fortes disparités sur tout le territoire. Comptez par exemple autour de 2 100 euros à Paris et 1 000 euros dans le quart sud-ouest.
Côté impayés de charges, le taux se stabilise autour de 11 %, mais 215 000 copropriétés accusent un taux d’au moins 20 % de leur budget annuel et 55 000, un taux supérieur à 31 %. Un phénomène qui s’explique notamment par le vieillissement du bâti et la paupérisation de leurs habitants, liée à l’explosion des dépenses courantes, foncières et d’énergie.
Les impayés constituent un manque à gagner pour la trésorerie des copropriétés, dont certaines se retrouvent incapables de faire face aux dépenses régulières, comme la maintenance, ou exceptionnelles, comme les travaux.
Pas de travaux = un bâti qui se dégrade = plus de dépenses à engager, que les copropriétaires ne peuvent pas supporter. Le cercle vicieux est enclenché. 115 000 copropriétés sont ainsi considérées comme fragiles sur le territoire métropolitain.
L’assurance pour charges impayés : kesaco ?
Comme son nom l’indique, l’assurance pour charges impayés est un contrat qui couvre les charges impayées en copropriété et se substitue à elle pour recouvrer la créance auprès des copropriétaires défaillants. Certains assureurs proposent en outre la prise en charge des frais de procédure et s’occupent de la gestion et du suivi des recours.
Parmi les avantages de cette garantie, citons :
- La définition parfois large des charges, qui peut inclure les dépenses de travaux, les dépenses courantes et les provisions spéciales votées en AG ;
- La sécurisation du budget de la copro. La prise en charge des impayés revient à se faire avancer la trésorerie en temps et en heure. Les copropriétaires n’auront donc pas à supporter des appels de fonds complémentaires ;
- Une indemnisation rapide, en 8 jours.
Le souscripteur du contrat
Après accord à la majorité des copropriétaires réunis en assemblée générale, c'est au syndic de copropriété de souscrire le contrat, au nom et pour le compte des copropriétaires.
À quelles petites lignes faire attention avant de souscrire le contrat ?
Avant tout, vérifiez que votre copropriété est bien éligible au dispositif. En sont par exemple exclues les copro de moins de 4 lots, celles qui comprennent au moins 1 lot de résidence hôtelière ou celles dont les comptes présentent un arriéré supérieur à 10 % (copro de plus de 200 lots) ou de 15 % (moins de 200 lots).
Ensuite, intéressez-vous aux plafonds d’indemnisation. La prise en charge n’est généralement pas intégrale et se limite le plus souvent à un pourcentage des charges annuelles budgétées.
Penchez-vous aussi sur les obligations à respecter pour mettre en œuvre la garantie. Certains assureurs imposent un nombre minimum de présentation des appels de charges par an et à mettre en demeure le débiteur dans un délai maximum. Vous devez également déclarer le sinistre à l’assureur dans un délai imparti, sous peine de déchéance de la garantie.
S’agissant du coût de l’assurance charges impayées, il varie d’un assureur à l’autre. L’un d’eux la propose par exemple à 2 euros/mois/copropriétaire/ lot.
Et si on décide de ne pas souscrire d’assurance ?
Il appartient au syndic de copropriété de gérer le recouvrement des charges, sans convocation préalable de l’AG des copropriétaires. Mise en demeure, relance, recours à un conciliateur ou un médiateur : il doit épuiser toutes les voies de recours amiables avant de saisir un juge.
Le tribunal judiciaire peut alors décider d’enclencher une procédure accélérée (un référé) ou autoriser l’exécution forcée du recouvrement, avec des moyens comme la saisie sur salaire ou comptes bancaires.
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