« Dans le 11e arrondissement de Paris et ses alentours, le marché est irrégulier »

16 mai 2023
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Le marché immobilier du 11e arrondissement de Paris et de ses alentours arbore une certaine hétérogénéité, avec d’un côté des biens standards dont la valeur a baissé et pour lesquels les vendeurs peinent à s’ajuster et de l’autre des biens préservés et toujours aussi demandés qui ne subissent pas de baisse. Nadège Benguigui et Mylène Guetta, de l’agence Century 21 Parmentier Saint Maur, dressent un état des lieux.

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 Dans le 11e arrondissement de Paris, le marché immobilier est scindé entre les biens standards et les biens d'exception. © Pascale Gueret - Adobe Stock
Dans le 11e arrondissement de Paris, le marché immobilier est scindé entre les biens standards et les biens d'exception. © Pascale Gueret - Adobe Stock

Sur quels secteurs intervenez-vous ?

Nous intervenons principalement sur les 10e, 11e, 12e et 20e arrondissements de Paris. Il s’agit de notre secteur de prédilection, mais nous avons travaillons également avec des apporteurs d’affaire qui amènent des ventes dans d’autres secteurs, comme actuellement sur les 18e et 19e arrondissements, par exemple.

Comment se comporte le marché de l’immobilier dans le 11e ?

Le marché immobilier est très irrégulier dans le 11e. Nous observons un marché plus tonique sur l’ancien de charme et sur le récent doté d’un espace extérieur. Pour le reste, le marché est calme en moment, car nous sommes dans une situation de conflit entre des prix immobiliers qui ont baissé, des propriétaires pas toujours prêts à baisser les prix et des acquéreurs qui souhaitent acheter le moins cher possible. Le marché est par conséquent un peu grippé.

Quel est le rapport entre l’offre et la demande ?

Nous sommes passés sur un marché d’acquéreurs avec des marges de négociation qui sont plus élevées. De plus, les acquéreurs sont présents dès la parution des annonces, mais la nouveauté c’est qu’après 24 à 48h, ils ne nous contactent plus. Leur réaction est donc immédiate au moment de la mise en vente mais ils disparaissent par la suite. Enfin, l’écart de prix s’allonge entre le prix de mise en vente et le prix de vente à proprement parler. Cela résulte du fait que le délai de vente se rallonge. Il est de 91 jours en moyenne toutes surfaces et tous types de biens confondus.

Qui sont vos clients ?

Nous rencontrons quelques primo-accédants mais notre clientèle se situe entre 30 et 50 ans en moyenne. Au-delà de 50 ans les acquéreurs rencontrent des problèmes de taux d’usure et avant 30 ans, il s’agit d’un problème d’endettement et la capacité d’achat est plus basse. Bien que les prix aient un peu diminué, actuellement le pouvoir d’achat baisse également à cause des conditions d’octroi des prêts et des taux d’intérêt qui augmentent.

« Dans notre secteur du 11e et des alentours, les acquéreurs sont 60 % à rechercher d'une résidence principale »

Nadège Benguigui et Mylène Guetta, de l’agence Century 21 Parmentier Saint Maur

Quel type de bien vos clients recherchent-ils ?

Ils recherchent des petits 2 pièces, toujours en étages élevés, mais la spécificité qui vient d’apparaître, c’est qu’auparavant, les biens les plus prisés étaient ceux situés au dernier étage avec ou sans ascenseur. Or, la tendance s’est inversée car ces biens affichent un mauvais DPE et les biens avec un espace extérieur sont les plus recherchés.

Quels sont leurs critères ?

Les critères portés par les acquéreurs sont le prix au m², la valeur du DPE, qui a pris une importance grandissante et incontournable, et les travaux de copropriété à venir. Avec les problématiques liées aux rénovations énergétiques et toutes les mesures mises en place, les travaux annoncés au sein des copropriétés sont observés de près.

Quels sont les prix de vente dans le 11e arrondissement ?

Du fait de tous les chamboulements que j'ai évoqués, nous relevons une fourchette de prix très large qui se situe entre 8 000 et 13 000 €/m².

Comment ont-ils évolué au cours de ces derniers mois ?

Nous avons clairement relevé une baisse des prix, sauf sur les biens d’exception, c’est-à-dire dans l’ancien de charme avec ascenseur et espace extérieur ou dans le récent avec espace extérieur.

« Actuellement, le DPE est un argument de vente ou un élément qui pénalise : les acquéreurs ne visitent même plus un bien qui est classé F ou G. »

Nadège Benguigui et Mylène Guetta, de l’agence Century 21 Parmentier Saint Maur

Quel est le ticket d’entrée pour acheter dans le 11e ?

Que ce soit pour de l’investissement locatif ou de la résidence principale et sur une logeable de 20-25 m², on doit prévoir au minimum 250 000 à 300 000 € dans le 11e arrondissement de Paris. Il faut évidemment bénéficier d’un apport et nous relevons actuellement un grand nombre de paiements comptants.

Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?

Ici, les acquéreurs sont friands des quartiers Sud du 11e arrondissement. Un studio sera plus rentable qu’un T2, dans la mesure où le plafonnement des loyers est toujours plus intéressant à surface égale sur un studio qu’un T2. Il faut aussi tenir compte de la carte des prix par adresse : le plafonnement des loyers va définir ce qui est le plus rentable en fonction des secteurs.

En moyenne, le prix au mètre carré dans le 11e arrondissement de Paris est de 10 193 €. 

En combien de temps se loue un bien ?

La location va très vite, dans notre secteur. Il faut prévoir entre 3 et 15 jours pour trouver un locataire pour son logement dans notre secteur.

Quelles sont les perspectives d'évolution du marché immobilier ?

Ce que nous pouvons anticiper pour les mois à venir, c’est probablement une petite baisse supplémentaire des prix, mais elle sera limitée. Nous allons probablement repartir par la suite sur un cycle dans lequel les prix de vente vont se stabiliser voire remonter à un moment donné. En attendant, les biens préservés ne devraient même pas subir de baisse.

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Nadège Benguigui et Mylène Guetta
Agence Century 21 Parmentier Saint Maur, 74 Avenue de la République, 75011 Paris
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