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« Le marché immobilier à Nice est résilient et progresse »

A Nice, la crise sanitaire n’a pas éteint le marché immobilier qui, malgré l’absence d'acquéreurs étrangers depuis plusieurs mois, continue d’attirer avec des transactions qui se font. Laura Petrova, manager de l’agence Petrova Immobilier, nous éclaire au sujet des tendances actuelles du marché.

« Le marché immobilier à Nice est résilient et progresse »

Quelle est votre analyse du marché immobilier niçois ?

Depuis 2016, les prix sont à la hausse, mais ont stagné pendant la crise, tout comme le nombre de ventes, les acheteurs étant moins nombreux et l’activité partielle les rendant moins solvables. À ce jour, les prix repartent à la hausse car le rythme de ventes s’accélère à nouveau avec l'allègement du confinement et avec les conditions d’octroi de crédit de nouveau assouplies, par la recommandation de HCSF du 28 janvier 2021, incitant l’achat de résidence principale : le taux d'effort est passé de 33 à 35%, ainsi que les taux des crédits qui restent toujours historiquement bas. En revanche, les prix des location ont stagné depuis plus d'un an déjà, l'indice de référence des loyers n'ayant bougé que très peu.

Quel est le profil de vos clients à Nice ?

Je suis une grande amoureuse de Nice et de la région, participant aux évenements culturels et associatifs locaux. Souvent à travers des recommandations et des rencontres, de nombreux niçois sont devenus des clients et certains des amis ensuite. Les Franciliens toujours très attirés par la Côte d’Azur, représente une grande part de nos clients. Sans oublier qu’avec notre équipe multilangue nous attirons en plus une clientèle étrangère, venant de la Russie, des pays de l’Est, du Royaume-Uni et de l’Allemagne, ainsi que des États-Unis, quelques pays nordiques, etc. Ces étrangers achètent principalement un pied-à-terre, une résidence secondaire, que parfois nous sommes appeler à louer ensuite. 

Quel est le niveau de prix à l'achat à Nice ?

On relève en moyenne 4 050 €/m² de prix median pour les appartements, 4 350€ prix médian pour les maisons, entre 5 000 et 10 000€ dans l'hyper centre. Et plus l'on se rapproche de Masséna ou de la mer, plus le prix monte, passant de 6 000 à 8 000 € au Port avec vue mer, et 4 500 à 6 000 € au Port sans vue mer. 

Quel conseil donnez-vous aux acquéreurs et aux vendeurs niçois ?

Ne pas prendre à la légère la vente de votre bien immobilier au risque de perdre du temps et donc de l’argent, car la vente présente des risques et des enjeux importants. Cela commence par la mise en place d’une stratégie de vente précise, définissant les étapes et comment les franchir. D’abord, la détermination du prix de vente, basé sur les véritables prix des biens vendus dans votre quartier, accompagnés par les dates, les photos, etc. (notamment grâce à la précieuse base de données de MLS Côte d’Azur). Car le prix de l’immobilier est tout sauf un chiffre du quartier à appliquer au mètre carré. Prenons par exemple la rue Pastorelli, où pour deux appartements du côté de Jean-Médecin nous avons signé une offre à 7 200 €/m² et une autre à 8 150 €/m². En même temps, vers la fin de la même rue (transformée en rue P. Dévoluy), nous vendons un autre bien similaire à 4 240 €/m² ! Puis, la constitution et l'étude rigoureuse de votre dossier de vente : parfois je découvre des votes dans les PV d’AG, qui changent complétement les conditions et la façon de présenter la vente. Ou encore, je suis tombée sur des propriétaires  qui ont perdu leurs acheteurs à cause de l’attente pour constituer leur dossier de vente. Enfin, le choix de la promesse de vente - synallagmatique ou unilatérale - cela peut s’avérer déterminant, ainsi que ses conditions suspensives rédigées, notamment à l’aide d’un agent immobilier.

Sans oublier la vérification de la solvabilité de l’acquéreur qui est indispensable, mais impossible à réaliser correctement par un vendeur particulier, qui ne peut demander qu’une simulation par un courtier ou la banque, n’ayant aucune valeur juridique. Contrairement au professionnel qui, non seulement peut demander les justificatifs de revenus, d’apport, etc., mais a également l’obligation de s’assurer de la solvabilité et en est responsable vis-à-vis du vendeur, comme pour tous ces actes et documents rédigés. Ce n’est pas du tout le cas dans la vente entre particuliers.

Avez-vous un conseil à apporter aux acheteurs ?

De suivre leur cœur, car notre chez-nous renvoie une image de nous-même et il s’agit également de l’endroit où nous passons beaucoup de temps. La joie de vivre commence par le logement dans lequel on vit ! Autre conseil : privilégiez l’emplacement et un espace extérieur, surtout si devez être amené(e) à revendre.

Bon à savoir

Le prix immobilier au m² moyen à Nice  pour une maison est de 4 732 €. Source : SeLoger

Quels sont les critères de recherche à Nice ?

L’immobilier haut de gamme a été atone pendant la crise sanitaire par l’absence de la clientèle étrangère et reste subordonné à son retour. Mais nous remarquons en ce moment, avec la clientèle française, un mouvement extraordinaire des ventes de maisons. En ce qui concerne les appartements, la tendance est de plus en plus vers les biens avec extérieur.

Quels sont les quartiers les plus prisés de Nice ?

À Nice, les quartiers les plus prisés sont toujours : Wilson (Dubouchage-Carabacel - Felix Faure - Jean-Médecin), Carré d’Or (Victor Hugo - Gambetta - Promenade des Anglais- Jean-Médecin), mais aussi Quai des Etats-Unis et Promenade jusqu’à Negresco, où les prix varient de 5 000 à 12 000 €/m². Sans oublier une partie de Cimiez et quelques immeubles de la Belle Epoque, qui nous font voyager, ainsi que les Jardins de Cemenelum, et une partie de Mont Boron avec ses vues majestueuses. Le quartier du Port - Garibaldi est l’endroit « à la mode » qui gagne en notoriété, notamment grâce à la ligne 2 du tramway. 

Quels seront les nouveaux acteurs de l'immobilier ?

La révolution digitale et l’inflation législative vont faire naître des nouveaux acteurs totalement digitalisés et moins chers, ainsi que des groupements d’agences immobilières plus professionnels et plus innovants, entraînant une diminution des petites agences à l'ancienne et du nombre de ventes entre particuliers, comme actuellement aux USA où plus de 80 % des ventes immobilières y sont faites par un professionnel. À Nice, cette tendance commence à s'installer petit à petit, à l'image de Paris où l'utilisation des nouvelles technologies est le plus développée.

Quelles sont les perspectives d'évolution pour le marché immobilier ?

Une masse monétaire importante a été créée par les États pour éviter l’effondrement économique durant la crise sanitaire, entraînant une croissance grâce à la consommation et à l’investissement, notamment par crainte d’une dévaluation de la monnaie. L’histoire nous a appris que lorsque cela se produit, une augmentation des prix des actifs (mobiliers et immobiliers) a lieu. La forte augmentation actuelle des valeurs mobilières (CAC 40 a atteint l’indice de 6 385 points après avoir connu ces derniers mois un indice inférieur à 5 000), est peut-être le signe avant-coureur d’un nouveau rebond de l’immobilier. Alors, si le marché immobilier s'annonce florissant, il le sera d'autant plus à Nice.

© Laura Patrova
Laura Petrova, manager de l'agence Petrova Immobilier
Petrova Immobilier au 30 rue Pastorelli, 06000 Nice