Quel rôle jouent les conditions suspensives dans un compromis de vente ?

Obtention du crédit immobilier : une clause suspensive obligatoire

Après la signature de l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente), la loi vous permet de vous rétracter pendant 10 jours, sans avoir à dédommager le vendeur. C’est ce qu’on appelle le « délai de rétractation ». Une fois ce délai passé, seules les clauses suspensives mentionnées dans l’avant-contrat vous permettront d’annuler la transaction. Si vous avez besoin d’un crédit immobilier pour financer votre achat, la condition suspensive d'obtention de crédit est obligatoire. Cette clause vous permet de renoncer à l’acquisition si vous n’obtenez pas votre prêt aux conditions précisées dans l’avant-contrat (montant, taux...). Dans un tel cas, vous serez remboursé de la somme versée lors de la signature de l’avant-contrat (le dépôt de garantie), qui représente généralement 10 % du prix de vente. Précisons que vous disposez d’un mois pour déposer vos demandes de prêt et de deux mois pour notifier l’offre de prêt. En cas de refus de l’établissement bancaire, vous devrez en apporter la preuve (attestation de refus de prêt) pour annuler la transaction.

Achat immobilier : les autres conditions suspensives du compromis de vente

D'autres conditions suspensives peuvent être insérées dans l’avant-contrat. L’une d’elles peut vous permettre de renoncer à votre achat si vous ne parvenez pas à vendre votre ancien logement au préalable. Si la vente n’est pas conclue dans les délais impartis, vous pourrez vous rétracter sans subir de pénalités. L’avant-contrat peut également être conclu sous la condition suspensive qu'une collectivité locale (ville, département…) ne dispose pas d’un droit de préemption, la rendant prioritaire pour acquérir le logement. La constatation de vices cachés ou l’existence de vices du consentement peut également venir annuler la transaction. Si vous achetez un terrain, une autre condition suspensive peut rendre la vente caduque en cas de non-obtention d’un permis de construire. Une autre condition suspensive permet de conclure la vente uniquement si le notaire a obtenu le dossier d'urbanisme, qui permet de se renseigner sur les servitudes administratives qui existent sur le logement. Vous pouvez aussi inclure une condition suspensive liée à l'obtention de l'autorisation de changement d'usage, si vous souhaitez transformer un bâtiment à usage professionnel en bâtiment à usage d'habitation par exemple.

Le vendeur peut-il vous obliger à acheter après la signature de la promesse ?

Si vous renoncez à la vente dans un délai de 10 jours ou en faisant jouer l’une des conditions suspensives prévues par le contrat, le vendeur ne pourra pas vous obliger à conclure la vente. Par contre, si vous refusez d’acheter le bien sans motif valable ou en dehors de délai de rétractation de 10 jours, ou encore si vous avez volontairement fait en sorte qu’une condition suspensive ne se réalise pas, le vendeur pourra conserver l'indemnité d'immobilisation. Il pourra aussi demander des dommages et intérêts du fait de la non-réalisation abusive de la vente ou bien vous obliger à conclure la vente. Dans le cadre d’un refus non justifié, le tribunal peut vous contraindre à vous rendre chez le notaire sous astreinte (100 € par jour de retard par exemple), afin de signer l’acte définitif de vente. Il est toutefois très rare d’en arriver là, surtout que le compromis de vente contient généralement une clause pénale prévoyant dans ce cas l’annulation de la vente et l’indemnisation du vendeur. Le montant de cette indemnité correspond au dépôt de garantie versé au notaire lors de la signature du compromis mais peut parfois être supérieur.