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Immobilier : comment bien choisir son investissement locatif ?

23 sep 2022
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Investir dans l’immobilier, c’est l’objectif de beaucoup de Français. Placer son épargne dans la pierre est toujours une bonne idée, mais il est essentiel que votre investissement soit adapté à vos besoins… Voici comment vous décider, selon que vous voulez vous créer un complément de revenus, préparer votre retraite ou vous créer un patrimoine.

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Le choix de votre bien sera différent selon votre projet d'investissement immobilier. © leszekglasner
Le choix de votre bien sera différent selon votre projet d'investissement immobilier. © leszekglasner

Sommaire

Investir pour disposer d'un complément de revenus

Comme un nombre croissant de Français, vous êtes sans doute attiré par un investissement dans l’immobilier, mais selon le but que vous poursuivez, votre investissement pourra prendre différentes formes. En effet, on n’achète pas le même type de bien immobilier selon que l’on souhaite s'assurer un complément de revenus, se créer un patrimoine ou préparer sa retraite… Si vous visez un investissement locatif afin de percevoir des revenus locatifs rapidement et de profiter d'un bon rendement, il sera plus avantageux de vous tourner vers des petites surfaces dans le centre de grandes villes ou de villes étudiantes. Votre cible ce sont les étudiants et les jeunes actifs. Ils vous assureront, pour de nombreuses années, un revenu locatif pérenne, dans des aires urbaines dont on sait qu'elles ne connaissent pas la crise. Vous pouvez, également, viser les villes moyennes qui connaissent un véritable boom depuis la crise sanitaire, tant en termes d’attractivité que de prix de vente.

Ce type d’investissement vous permettra notamment de réduire au maximum votre vacance locative, c'est-à-dire de trouver rapidement un locataire et donc de maximiser votre rentabilité. Autre avantage, ce type d’investissement locatif est facile à réaliser. Et pour cause, investir dans une petite surface nécessite un budget réduit, cet investissement est donc accessible à une large palette de bourses ! Attention toutefois à bien prendre en compte non seulement le prix d’achat du bien mais aussi les dépenses au long court qui peuvent peser sur votre investissement et impacter sa rentabilité : charges de copropriété et taxe foncière, notamment. Si votre coeur balance entre deux logements, le montant de leurs charges respectives peut, par exemple, vous aider à faire un choix.

S’il s’agit de votre premier investissement locatif, préférez une ville que vous connaissez.

Investir pour sa retraite ou pour se constituer un patrimoine

Si vous souhaitez investir en vue de votre retraite ou dans l'optique de vous constituer un patrimoine, voire d'augmenter celui-ci, votre budget sera généralement plus conséquent. Votre choix doit alors se faire en priorité sur la base de vos propres préférences immobilières, à la fois en termes d’emplacement, de type de logement, de surface et d’espace extérieur. Vous pouvez, par exemple, préférer acheter un chalet en montagne si vous êtes adepte de ski, de randonnée ou encore jeter votre dévolu sur une longère si vous aimez les promenades à la campagne, entre terre et mer. Dans tous les cas, il faut essayer de vous projeter dans un environnement qui vous plaît, dans lequel vous vous voyez évoluer au moment de votre retraite ou que vous aimeriez léguer à vos proches.

Il est à noter que les zones périurbaines et rurales, généralement plébiscitées pour les investissements en résidence secondaire, sont très en vogue actuellement. En cause, l’attrait renforcé de ces secteurs dû à l’expansion du télétravail et le développement des résidences semi-principales qui en découle. Ce sera donc un bon investissement, tant pour générer des revenus locatifs dans un premier temps, que pour préparer un investissement de longue durée : préparation de la retraite ou constitution d'un patrimoine. 

Les zones périurbaines et les villes moyennes sont particulièrement dynamiques depuis la banalisation du télétravail.

Comment choisir entre l'immobilier neuf et l’ancien ?

Après avoir déterminé le type de location qui vous convient selon votre usage se dessine une autre étape : choisir du neuf ou de l’ancien ? Là encore, tout dépend du type d’investissement que vous souhaitez réaliser. Si ses prix sont plus élevés à l’achat que l’ancien, l'immobilier neuf présente un certain nombre d’avantages fiscaux. Le neuf permet, notamment, de profiter de frais de notaire réduits, de 2 à 3 % du prix du bien, contre 7 à 8 % dans l’ancien. De plus, si vous investissez grâce au dispositif Pinel, une partie de votre investissement sera défiscalisé : 12 % du prix d'achat du bien si vous louez en Pinel sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans ! Enfin ça, c’était avant la transition du Pinel au Super Pinel. Ces taux peuvent encore être appliqués à votre achat jusqu’en 2024, mais uniquement si le bien, dont vous aurez fait l'acquisition, répond aux nouvelles exigences environnementales, comme la RE 2020. Dans le cas contraire, les taux seront dégressifs jusqu’à la pleine application du nouveau Pinel.

  Location : 6 ans Location : 9 ans Location : 12 ans
2022 12 % 18 % 21 %
2023 10,5 % 15 % 17,5 %
2024 9 % 12 % 14 %

L'un des principaux avantages de l'immobilier neuf, ce sont ses critères environnementaux ! En effet, les performances énergétiques des logements neufs sont optimales, c’est-à-dire qu'elles se situent dans le haut du panier entre A et B, là où la grande majorité des biens anciens affichent des DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) compris entre E et G. Or, le gouvernement entend bien lutter contre les passoires thermiques. Dès 2023, il sera donc nécessaire de réaliser des travaux de rénovation énergétique afin de pouvoir continuer à louer les logements énergivores. Si vous souhaitez faire de l’investissement locatif de court terme afin de toucher un revenu complémentaire, il est donc avantageux d’investir soit dans le neuf, soit en SCPI pour vous éviter toute gestion locative.

Pour autant, si vous souhaitez investir pour votre retraite ou votre patrimoine, choisir l’immobilier ancien fait aussi sens. En effet, pour ce type d’investissement, le cachet peut être un critère important et c’est dans l’ancien qu’il se trouve ! De plus, vous aurez accès à une plus grande variété et à davantage de biens immobiliers, notamment en zone rurale. Notez également que malgré une forte incitation grâce à la défiscalisation, l'investissement dans le neuf montre certaines limites. En effet, les biens neufs sont quasi absents des centres-villes, et pêchent ainsi en terme d'emplacement, qui est pourtant le coeur de tout investissement immobilier.

Enfin, bien que le neuf permet d'éviter tout travaux, il est environ 20 % plus cher. Or, le gouvernement a récemment mis en place des aides à la rénovation énergétique très importantes, pouvant couvrir jusqu'à 90 % des travaux pour les ménages les plus modestes, y compris pour les propriétaires-bailleurs. Les chiffres peuvent donc s'équilibrer, mais pour faire les bons choix, il faut avoir une très bonne connaissance du milieu. Ainsi, si vous souhaitez faire de l'investissement locatif une activité secondaire, voire une activité à part entière, vous pouvez suivre une formation à l’investissement immobilier dans une agence spécialisée, comme Bevouac. Vous mettrez ainsi toutes les chances de votre côté pour réussir votre investissement locatif.

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