Impôt : comment déclarer vos revenus locatifs ?

Les revenus que vous percevez et qui sont issus de la location d’un logement relèvent des revenus fonciers lorsque vous mettez en location un logement vide, mais également lorsque vous percevez des revenus provenant de parts dans une Société Civile Immobilière (SCI). Cela ne concerne donc pas la location d’un logement meublé, qui relèvent de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Dans chacune de ces deux catégories de revenus issus des locations, on retrouve deux régimes distincts qui s’appliquent différemment selon le montant perçu ou tout simplement selon l’option que vous avez choisie :

1. Le régime forfaitaire ou micro-foncier, qui implique un abattement forfaitaire appliqué automatiquement par l'administration fiscale.
2. Le régime réel, qui permet de déduire des recettes locatives un certain nombre de charges liées à la location.

Si vous louez un logement vide, vous devez déclarer vos revenus issus de la location dans la case 4BE du formulaire 2042, mais il peut également être obligatoire de remplir le formulaire 2044 selon le régime d’imposition.

Le régime forfaitaire ou régime du micro-foncier

Si vos revenus issus de la location sont inférieurs à 15 000 € par an, le régime micro-foncier est celui qui s’applique par défaut et implique de déclarer le montant des recettes dans la case 4BE du formulaire 2042, et la case 4BK si cela s’applique. Il est cependant possible d’opter pour le régime réel, mais il faut en faire la demande. De plus, ce régime ne concerne pas les locations associées à un régime fiscal bien spécifique et imposé comme la loi Malraux, le dispositif Besson, le dispositif Borloo, etc.

En déclarant vos recettes, il vous suffit de faire la somme des loyers perçus durant l’année d’imposition, en ajoutant les charges locatives qui vous incombent en tant que propriétaire. Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 30 % sur ces recettes, ce qui signifie que le montant d’impôt dont vous êtes redevable est calculé sur la base de 70 % des loyers perçus.

Le régime réel

Si vos revenus excèdent les 15 000 € par an, le régime réel s’applique par défaut, mais vous pouvez également opter pour ce régime si vous considérez que vos charges liées à la location sont supérieures aux 30 % d’abattement appliqués avec le régime forfaitaire. En effet, le régime réel permet de faire la somme d’un certain nombre de charges, et de déduire le résultat obtenu du montant de vos recettes. Pour déclarer vos revenus dans cette catégorie, vous devez remplir non seulement le formulaire 2042 dans la catégorie « régime du bénéfice réel », mais vous devez également remplir certains champs du formulaire 2044 en fonction de vos locations.

Dans le cadre d’une location meublée, vous ne déclarez pas de revenus fonciers mais des Bénéfices Industriels et commerciaux. Là encore, vous avez le choix entre le régime forfaitaire et le régime réel, selon des modalités similaires aux revenus fonciers.

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC correspond au régime forfaitaire et amène à déclarer les revenus issus de la location meublée dans le formulaire 2042 C PRO et vous devez y renseigner votre chiffre d’affaires annuel hors taxes. L’abattement de 30 % est appliqué automatiquement par l’administration fiscale et là encore, le régime s’applique de plein droit dès lors que les recettes sont inférieures à 15 000 €.

Le régime réel

Si vos recettes sont supérieures à 15 000 € ou que vous avez délibérément opté pour cette option, vous devez déclarer vos revenus dans la catégorie du régime réel. La déclaration s’effectue de la façon suivante :

• Le bénéfice imposable est reporté dans le formulaire 2042 C PRO
• Vous devez également ajouter la déclaration du résultat à partir du formulaire 2031
• Pour le régime réel simplifié, le tableau des annexes 2033 de A à G doit être joint
• Pour le régime réel normal, la liasse fiscale se compose des tableaux 2050 à 2059-G