Quels avantages à choisir le neuf pour son investissement locatif ?

Avec le renforcement des normes environnementales, symbolisé par la mise en place de la RE2020 et les nouvelles exigences des acquéreurs en termes de performance énergétique, investir dans un logement neuf est plus avantageux qu’investir dans un logement ancien, souvent mal isolé. En effet, la loi Climat et Résilience rend le DPE obligatoire pour la vente d’un logement. Le diagnostic de performance énergétique permet de classer les biens immobiliers selon leur consommation d’énergie (en fonction du mode de chauffage, de la qualité de l’isolation etc.) de A pour les moins énergivores à G pour les passoires thermiques. De plus, le DPE devient opposable, les acquéreurs pourront donc se retourner contre les vendeurs si le DPE affiché lors de la vente ne correspond pas au DPE réel du bien. Enfin, la mise en location des logements classés G par le DPE sera interdite à partir de 2025. De leur côté, les logements classés F seront interdits à la location en 2028, puis ce sera au tour des logements classés E, en 2034. 

Le nouveau DPE permettra aussi aux locataires de forcer, par voie judiciaire, les propriétaires récalcitrants à réaliser des travaux de rénovation énergétique. En outre, le niveau de performance énergétique a un impact direct sur la valeur d’un logement. Selon les données de SeLoger, le prix des biens classés « F » est 57 % moins élevé que celui des biens classés « A » à Brest. A Nîmes, il faut compter 55 % de moins, 49 % à Limoges et 41 % au Havre. Pour les logements étiquetés « G », les décotes peuvent être encore plus importantes. Investir dans un logement neuf, c’est donc la garantie de ne pas voir la valeur de son bien immobilier se déprécier.

À l’heure où 75 % des Français désirent vivre dans un logement durable, selon le baromètre de l’association QUALITEL, l’investissement dans l’immobilier neuf fait plus sens que jamais. En effet, ces dernières années, de nombreux promoteurs, comme Nexity, ont mis en place des solutions pour réduire l’empreinte carbone de leurs logements neufs, avec des matériaux bas-carbone, comme le bois. Ils expérimentent également des démarches d’économie circulaire en réutilisant des matériaux issus des démolitions ou en privilégiant des produits issus de matières premières recyclées.

En outre, suite à la crise sanitaire, les Français veulent plus que jamais vivre dans un logement modulable pour pouvoir y télétravailler, mais aussi bénéficier d'un espace multifonction (bureau, chambre d'amis, un espace de détente ou encore de jeu pour les enfants). Ainsi, selon une étude de l’Observatoire de l’Habitat, réalisée par l’Obsoco pour Nexity, 4 Français sur 10 veulent pouvoir reconfigurer ou de faire évoluer leur logement selon leurs envies et besoins du moment. Et les constructeurs répondent déjà à ces nouvelles attentes : Nexity a ainsi décidé d’intégrer un espace extérieur à tous ses nouveaux logements neufs. Acheter un logement neuf répondant aux nouvelles exigences des Français est donc l’assurance d’éviter les périodes de vacance locative, tout en respectant les nouvelles normes environnementales instaurées par le gouvernement. Et si vous achetez une résidence principale, vous maximiserez aussi vos chances de plus-value quand viendra le moment de revendre. 

En misant sur l’immobilier neuf, un investisseur peut profiter de plusieurs aides. La plus connue d’entre elles est probablement le dispositif Pinel. Et bonne nouvelle, il a été prolongé jusqu’en 2024 ! Mais attention, seuls les biens neufs dont les travaux ont débuté avant la fin 2022 pourront bénéficier des taux pleins. Néanmoins, ses taux de réduction seront abaissés progressivement jusqu’à sa disparition. Pour rappel, ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie d’un engagement à louer son bien pendant une certaine durée. Pour bénéficier de cette aide, il faut que le logement neuf soit situé dans une zone tendue (Abis, A ou B1) et que le propriétaire respecte certaines conditions (loyer encadré, locataires modestes…).

En 2022, la réduction d’impôt pour le loi Pinel est de :

• 21 % du prix d'achat du bien pour une location de 12 ans.
• 18 % sur 9 ans.
• 12 % sur 6 ans.

En 2023, la réduction sera de :

• 17,5 % sur 12 ans.
• 15 % sur 9 ans.
• 10,5 % sur 6 ans.

En 2024, elle passera  à :

• 14 % sur 12 ans.
• 12 % sur 9 ans.
• 9 % sur 6 ans.

En dehors du dispositif Pinel, un investissement dans le neuf peut permettre de bénéficier d’une exonération de la taxe foncière dans certaines communes. Dans ces dernières, l’exonération de la taxe dure deux ans après l’achèvement de la construction du bien. En outre, dans le neuf, l’investisseur profite de frais de notaire réduits. Alors que dans l’ancien, ils sont compris entre 7 % et 8 %, dans le neuf, les frais de notaire voient leur montant osciller entre 2 % et 3 % du prix d’acquisition.

En plus d’ouvrir l’accès à de nombreuses aides, un investissement locatif dans le neuf permet d’être couvert par de nombreuses garanties et ce même après la remise des clés. La première à entrer en jeu est la garantie de parfait achèvement. Elle couvre le propriétaire pendant 1 an contre tous les défauts et vices cachés découverts dans le logement. Le promoteur est tenu de réaliser les travaux de réparation, quelle que soit l’importance et l’origine de ces défauts. De son côté, la garantie biennale couvre pendant 2 ans les équipements du logement (plomberie, plaques de cuisson…). Valable durant 10 ans, la garantie décennale oblige le constructeur à réparer tous les défauts et dommages qui mettraient à mal la solidité du bien ou qui le rendraient inadapté à sa destination.

Enfin, la garantie dommages-ouvrage, qui est souscrite par le promoteur avant le début des travaux et prend fin en même temps que la garantie décennale, entre en jeu en cas de dysfonctionnement de celle-ci. Elle permet de procéder rapidement aux remboursements ou d’exécuter des travaux de réparation sans attendre une décision de justice sur la responsabilité du promoteur.