Dans le cas où vos charges sont supérieures à vos revenus locatifs, vous pouvez vous déclarer en déficit foncier afin de bénéficier d’une aide fiscale, sous forme de réduction annuelle sur vos impôts. On vous en dit plus.
Le déficit foncier, un mécanisme qui concerne les investisseurs
Si vous avez pris la décision d’acheter dans l’immobilier neuf pour louer, alors votre bien et vos revenus perçus via les loyers seront imposés chaque année. Mais, si vous avez investi dans un appartement que vous proposez en location nue (logement non meublé) et que vous êtes imposé au régime réel, vous pouvez déduire vos charges de vos revenus fonciers. Ces charges déductibles peuvent être des travaux réalisés, des frais de gestion locative, vos charges de copropriété, etc.
Dans le cas où le montant de vos charges serait supérieur aux revenus générés par la location de votre bien et que vous êtes soumis au régime réel, vous pouvez alors déduire votre déficit de vos revenus hors foncier, c’est-à-dire votre salaire ou votre pension de retraite.
Attention, vous ne déduisez pas vos charges de vos revenus classiques lors de votre déclaration d’impôts annuelle, mais bien le montant du déficit lui-même.
Vous pouvez déclarer et donc imputer de vos impôts jusqu’à 10 700 € par an de déficit foncier.
Si votre déficit foncier dépasse ce seuil de 10 700 € par an, vous pouvez reporter les sommes restantes sur les 10 années qui suivent sur vos revenus fonciers.
Quelles sont les charges déductibles ?
Pour déterminer votre revenu net et donc savoir si vous êtes en déficit foncier, voici la liste des charges que vous pouvez déduire de vos revenus fonciers annuels :
- Les dépenses liées à la réparation et/ou à l’entretien qui vous incombent en tant que propriétaire.
- Les primes d’assurances.
- La taxe foncière.
- Les intérêts et frais d’emprunt si vous avez contracté un crédit pour investir.
- Les frais de gestion de votre bien (gardiennage, syndic, agence de gestion locative…)
- Certaines dépenses liées à certains travaux.
- Les charges locatives si elles n’ont pas pu être récupérées auprès des locataires au 31 décembre de l’année suivant leur départ.
- L’indemnité d’éviction ou de relogement de vos locataires.
Pour déduire toutes ces charges de vos revenus fonciers, vous devez le faire via le formulaire 2044, à remplir en même temps que votre déclaration de revenus (formulaire 2042).
Comment calculer un déficit foncier ?
Pour savoir si vous êtes en déficit foncier, le calcul à réaliser est simple. Chaque année, vous devez additionner vos loyers perçus dans l'année avec votre ou vos investissement(s) locatif(s). Ensuite, vous allez additionner toutes vos charges déductibles, en vous basant sur ce que vous avez payé : vos mensualités, telles que vos frais mensuels de gestion, vos intérêts et frais d’emprunt, mais aussi les dépenses exceptionnelles, comme des travaux d’aménagement ou de réparation. En faisant cette soustraction, vous verrez alors si vous êtes en bénéfice ou en déficit.
Par exemple, si vous percevez 5 500 € de loyers annuels via la location de votre logement et que vos charges s’élèvent cette année-là à 9 800 €, vous êtes en déficit de 4 300 €, que vous pourrez imputer de vos impôts, si vous êtes en régime réel.
Le déficit foncier ne peut pas être invoqué dans le cadre d’un investissement et d’une location en loi Pinel.
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