Investir : c'est quoi le cash flow et comment le calculer ?

Si vous avez déjà investi dans la pierre, ou êtes sur le point de le faire pour la première fois, vous avez peut-être déjà entendu parler du cash flow, ou flux de trésorerie dans la langue de Molière. Ce terme désigne le flux de trésorerie disponible en fin de mois. Autrement formulé, il s’agit de la différence entre les entrées de liquidités et les sorties de liquidités liées à un investissement immobilier.

Concrètement, si les revenus mensuels de l’investisseur sont supérieurs aux dépenses mensuelles, nous parlons de cash flow positif, ou de trésorerie positive. Dans le cas contraire, nous parlons de cash flow négatif. Nous pouvons distinguer le cash flow opérationnel, qui prend seulement en compte les revenus (loyers perçus) et dépenses liés à l’exploitation du bien immobilier (charges de copropriété), et le cash-flow après financement, qui prend en compte les dépenses opérationnelles, comme les remboursements de prêts immobiliers.

Contrairement à la rentabilité locative, s'exprimant en pourcentage, le cash flow est une somme d'argent présentée de manière mensuelle ou annuelle.

Vous l’aurez compris, pour savoir si votre cash flow est positif ou négatif, cela est très simple. Pour commencer, vous devez faire la somme de vos revenus, en prenant en compte les loyers perçus et les éventuelles autres sources de revenus. À titre d’exemple, il peut s’agir des revenus tirés de la location séparée d’un parking ou d’un box de rangement.

Ensuite, faites la même chose avec vos différentes dépenses, à savoir vos charges fixes (charges de copropriété, assurances, taxes foncières, etc.), vos charges variables (réparations, entretien, frais de gestion locative…), ainsi que vos mensualités de remboursement de prêt immobilier et votre assurance emprunteur si votre investissement a été financé par un prêt immobilier.

Une fois que vous avez calculé vos revenus et vos dépenses, vous pouvez n'avez plus qu’à déterminer le cash flow en soustrayant les dépenses des revenus. Certains de vos frais étant annuels tandis que d’autres sont mensuels ou trimestriels, soyez vigilant à bien les estimer et à les mensualiser afin de calculer correctement votre cash flow sur une période donnée.

Beaucoup pensent que seuls les investissements permettant de générer un cash flow positif sont réussis. La réalité est plus nuancée. Si le cash flow généré par votre investissement immobilier est directement lié à sa rentabilité, le mode de financement a un impact direct puisque les mensualités de crédit sont prises en compte dans le calcul.

Un investissement dans la pierre financé uniquement par l’apport personnel du porteur de projet permettra donc d’avoir plus facilement un cash flow positif. Disposer d’un cash flow positif n’est donc pas un critère à prendre en compte pour définir la réussite d’un investissement immobilier. Autrement formulé, si cela est toujours une bonne chose de générer un cash flow positif, avoir un cash flow négatif n’est pas forcément une mauvaise chose. Tout dépend de la stratégie d’investissement du porteur de projet.

Dans le cadre d’une stratégie d’investissement « patrimoniale », les investisseurs visent principalement la plus-value à la revente, et non la rentabilité immédiate. Disposer d’un cash flow positif n’est donc pas essentiel. En revanche, si l’investisseur mise sur une stratégie de rendement, disposer d’un cash flow positif est nécessaire puisque cela lui permet d’autofinancer son projet voire de générer une rentabilité suffisante pour financer un nouveau projet immobilier.