Investir dans l'immobilier : le guide pour se lancer sans se tromper

Investissement boursier, cryptomonnaies, bons du trésor, matières premières, assurance-vie... Il n'y a jamais eu autant de solutions pour investir son argent. C'est d'autant plus important qu'en période d'inflation, l'argent qui n'est pas investi se dévalue.

Mais l'investissement immobilier est-il toujours une valeur refuge en 2025 ? La réponse est oui, plus que jamais. Néanmoins, cela ne veut pas dire qu'il est aisé d'investir dans l'immobilier en 2025, bien au contraire. Les conditions d'obtention des prêts ont été drastiquement revues à la hausse. Mais c'est justement ce phénomène qui rend l'investissement immobilier aussi profitable.

Comme l'offre est plus importante que la demande, cela laisse aux investisseurs une meilleure latitude pour négocier le prix d'acquisition à la baisse. Certes, les taux d'emprunt sont relativement hauts, mais il sera possible de les renégocier et de les faire baisser de 1 ou 2 points dans moins de 5 ans.

De plus, les experts attendent une relance globale du marché au printemps 2025, ce qui va forcément inverser la courbe des prix du mètre carré. Résultat, si vous achetez maintenant, vous pouvez vous attendre à une plus-value rapide. 

Dans le même temps, il faut savoir que les prix des loyers n'ont fait qu'augmenter, ce qui vous offre de belles perspectives de rentabilité.

Le préalable pour réussir votre investissement immobilier, c'est bien sûr d'avoir une vue globale du marché. 

• Quels sont les acteurs principaux du secteur ? 
• Quels sont les interlocuteurs privilégiés à connaître ? 
• Quelles sont les grandes tendances au niveau de votre marché local ? 
• Quels sont les projets d'urbanismes à venir ? 
• Quels sont les impératifs fiscaux ? 

Vous devez maîtriser l'ensemble de ces éléments pour éviter les pièges de l'immobilier.

Par exemple, si vous souhaitez faire un prêt dans une banque, vous devez savoir qu'il n'intègre pas seulement l'emprunt en lui-même, mais également des frais d'assurance et de dossier. Vous devez aussi vous acquitter des frais de notaire qui seront d'un montant différent si vous investissez dans le neuf ou l'ancien.

C'est particulièrement important pour la réduction d'impôt et pour obtenir des aides financières. En effet, les programmes d'État évoluent vite (critères d'accès, plafonds de revenus, durée limite du dispositif, etc.), il faut donc obtenir les informations les plus fraîches pour effectuer un investissement rentable.

Sur le marché immobilier actuel, il n'y a pas que l'achat entre particuliers. Certes, cette solution reste la plus populaire, car elle permet d'obtenir du patrimoine ou des revenus passifs mensuels en cas de mise en location. Toutefois, elle n'est pas adaptée à tous les profils, car elle demande beaucoup de fonds.

Mais pas d'inquiétude si vous n'avez pas la possibilité d'effectuer un emprunt bancaire actuellement, il existe des alternatives.

• Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) : vous investissez dans un portefeuille immobilier géré par des experts et percevez des revenus locatifs réguliers, sans avoir à gérer directement les biens.
• Le crowdfunding immobilier : vous financez collectivement des projets immobiliers (construction, rénovation) pour obtenir des rendements intéressants.
• Les SIIC (sociétés d’investissement immobilier cotées) : vous achetez des actions de sociétés cotées spécialisées dans l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, etc.).

Quand on parle de type d'investissement, il faut également aborder la question du logement. Vous devez choisir si vous souhaitez privilégier un studio, un appartement, une maison, un meublé ou un non-meublé pour votre projet.

Avant de vous lancer dans un projet immobilier, il est également important d'analyser vos capacités financières pour éviter de vous orienter vers un investissement inadapté.

Pour éviter cela, vous devez commencer par établir un budget réaliste qui comprend :

• vos revenus mensuels, 
• votre capacité d'emprunt auprès des banques, 
• votre capital disponible, 
• les coûts annexes (frais de notaire, travaux éventuels).

Pour un investissement locatif, il vous faudra calculer votre rendement potentiel en comparant le loyer estimé avec vos dépenses mensuelles (crédits, charges, etc.). On considère un rendement locatif comme rentable, lorsqu'il se situe à plus de 3 %. Vous devez aussi vous rappeler d'intégrer le paramètre « vacance locative » pour votre logement dans votre calcul.

Lorsqu'on investit dans l'immobilier, on a tendance à restreindre ses recherches dans les alentours. En 2025, c'est un choix qui risque de vous amputer d'un grand nombre d'opportunités.

En effet, si le marché immobilier de 2024 nous a appris quelque chose, c'est que certaines zones de France s'en sortent beaucoup mieux que d'autres au niveau du dynamisme du marché local.

Alors, il est indispensable de bien analyser l'évolution des prix du mètre carré, le degré de tension locative, le marché de l'emploi, la croissance démographique et les projets urbains à venir dans plusieurs zones de France. Repérer les signaux annonciateurs d'une valorisation sur le long terme vous permettra de réussir votre investissement immobilier en 2025.