3 142 euros : c’est le prix moyen de l’immobilier au mètre carré en France, selon SeLoger. Pour investir avec un budget plus faible, il existe le viager, qui offre une décote minimale de 30 %. Le revers de la médaille, c'est que vous ne pouvez pas connaître à l’avance le coût final de l’acquisition. Alors, le viager est-il un bon plan pour investir dans la pierre ? Nos réponses.
Comment fonctionne un investissement en viager ?
Dans le cas d'un achat en viager, vous achetez un bien – le plus souvent occupé par son propriétaire – en deux temps.
Vous payez d’abord ce qu’on appelle « le bouquet », un capital initial représentant 20 à 30 % du prix du logement. Il s’assimile à un apport, comme celui que la banque vous demanderait pour un achat classique.
Vous versez ensuite au vendeur une rente viagère – une somme mensuelle – jusqu’à son décès. Elle s’apparente à une mensualité d’emprunt et est calculée en fonction de l’âge du vendeur et du montant du bouquet.
Au décès du vendeur, le viager prend fin. Vous n’avez plus de rente à verser et vous récupérez la pleine propriété du logement. Vous pouvez alors l’habiter, le louer ou le revendre.
Pourquoi investir en viager ?
L'atout principal du viager : la décote sur le prix de vente, qui tourne autour de 30 %.
D’où provient-elle ? Du droit d’usage que conserve le vendeur, qui continue de rester dans le logement jusqu’à son décès. Vous pouvez ainsi acquérir un appartement de 300 000 euros à 210 000 euros, l’idéal pour viser plus grand ou mieux situé.
Autre point fort du viager : vous investissez en franchise d’impôt. Vous ne percevez pas de loyers, vous n’êtes donc pas soumis à l’impôt sur le revenu ni aux prélèvements sociaux.
Enfin, vous dites adieu aux risques locatifs. Pas d’impayés de loyers, pas de vacance locative et petits travaux à la charge du vendeur : vous investissez en toute sérénité.
Quels sont les risques d’un investissement en viager ?
Le viager repose sur un aléa : l’espérance de vie du vendeur, qui empêche de connaître le coût final de l’opération.
Pour l’anecdote, la doyenne de France, Jeanne Calment, avait vendu son logement en viager et est décédée à 122 ans. Un mauvais plan pour l’acquéreur !
La règle d’or pour investir, c’est d’avoir au moins une génération d’écart – 25 ans – avec le vendeur.
Autre écueil : la revente reste compliquée. Si vous souhaitez céder votre investissement, vous devrez trouver un repreneur acceptant de verser la rente.
Enfin, en viager occupé, vous ne pouvez ni habiter le logement ni le louer immédiatement. Vous devrez attendre le départ en maison de retraite ou le décès du vendeur pour récupérer la jouissance du bien.
Le viager est-il réellement rentable ?
On ne va pas se mentir : le viager n’est pas fait pour vous, si vous recherchez du rendement immédiat.
La logique ici n’est pas d’engranger des loyers, mais de capitaliser sur la valeur du bien. Votre objectif, c’est la plus-value sur le logement, mathématiquement boostée par la décote sur le prix de vente.
Vous devez en outre avoir une certaine appétence au risque et accepter l’incertitude sur le prix final du bien. En somme, ce type d’investissement convient bien à ceux qui :
- n’ont pas besoin de revenus immédiats,
- acceptent d’immobiliser leur capital pendant plusieurs années,
- cherchent à se constituer un patrimoine sur le long terme.
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