Dans le cadre d'une vente en viager, comment s'organise la répartition des charges entre les parties ?
Vous venez d’acheter un bien en viager, et vous vous interrogez sur la répartition des charges et travaux entre vous et le crédirentier. Tout dépend du type de viager : est-ce un viager occupé ou un viager libre ? Nous vous aidons à y voir plus clair.
Le cas du viager occupé : la répartition des articles 605 et 606 du Code civil
En pratique la répartition des charges entre débirentier et crédirentier dans le cadre d’un viager occupé s’opère selon les règles des articles 605 et 606 du Code civil, selon lesquelles :
- L'usufruitier – crédirentier, dans le cas d’un viager – n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du nu propriétaire, à moins qu'elles aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien depuis l'ouverture de l'usufruit, auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu.
- Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, mais aussi des digues et des murs de soutènement et de clôture, en entier. Toutes les autres réparations sont des réparations d'entretien et sont à la charge du débirentier.
En d’autres termes les menues réparations sont à la charge du crédirentier (le créditeur de la rente viagère, à savoir le vendeur conservant un usufruit sur le bien) et les grosses réparations (limitativement énumérées à l’article 606 du Code civil) sont à la charge du débirentier (l’acquéreur).
Le cas du viager libre
Dans le cas d’une vente en viager libre, le vendeur ne vit plus dans les lieux. Il perçoit néanmoins une rente viagère. L’acquéreur peut occuper les lieux immédiatement après la signature de l’acte authentique de vente.
On observe cette situation lorsque le vendeur, personne âgée, réside de façon définitive dans une maison de retraite ou un EHPAD, la rente viagère permettant de financer les frais liés à ce type de résidence, souvent très onéreux.
Dans cette situation, les frais et charges liés au bien sont à la charge exclusive du débirentier, à savoir l’acquéreur vivant dans les lieux.
Gardez en tête que, si des désordres ou vices cachés sont décelés, le vendeur pourra voir sa responsabilité engagée et devra prendre à sa charge les frais liés aux réparations.
Références juridiques
- Articles 605 et 606 du Code civil
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)