Vous souhaitez profiter d'avantages financiers grâce à votre investissement locatif ? C'est possible grâce à la mise en location de logements conventionnés APL. Dans quels cas est-ce intéressant ? Quelle est la différence avec une location classique ? Avec un logement conventionné ANAH ? On vous donne toutes les infos à retenir.
Définition du logement conventionné
Le logement conventionné est un lieu d'habitation, mis en location par un propriétaire-bailleur qui a signé une convention avec l'État. Cette convention lui impose certaines conditions de mise en location à respecter afin de profiter de déductions fiscales.
Les contraintes concernent le montant du loyer, le choix du locataire et la durée de la location. C'est donc un contrat très contraignant, malgré ses bénéfices fiscaux.
L'objectif de ce type de contrat est de favoriser l'accès au logement pour les personnes et les ménages défavorisés.
La convention APL, plus spécifiquement, est signée avec le préfet du département qui prend en charge une partie du loyer.
Bon à savoir : les logements meublés avec une surface de moins de 9 m², ou qui ne respectent pas les normes de confort minimum, ne peuvent pas être conventionnés.
Les différences entre logement conventionné ANAH et APL
Il existe deux types de conventions qui offrent une déduction fiscale différente : les logements conventionnés ANAH (agence nationale de l'habitat) et APL (aide personnalisée au logement).
Les logements ANAH permettent au propriétaire bailleur de devenir éligible à une importante diminution d'impôts sur les revenus fonciers. Le montant total de cette réduction de taxe varie en fonction du niveau de ressources du locataire.
L'optimisation fiscale se situe entre 15 et 30 % pour un montant de loyer intermédiaire et entre 50 et 70 % pour un montant de loyer social (ou très social).
On peut même monter jusqu'à 85 % de réduction, si le bien est laissé en gestion à une association.
Les logements conventionnés APL fonctionnent de manière différente : avec ce type de contrat, une partie non négligeable du montant du loyer est prise en charge par l’État.
Les caractéristiques du logement conventionné APL
Concrètement, quelles sont les caractéristiques d'un logement conventionné APL ?
Un montant de loyer soumis à des plafonds
Dans un logement conventionné APL, le montant du loyer n'est pas laissé au libre choix du propriétaire. Il est encadré par des plafonds définis par l'État, en fonction de la localisation (ville, zone tendue) et du type de logement concerné. Ces plafonds sont calculés au mètre carré.
Les ressources du locataire
Le conventionnement APL impose également des critères au niveau des revenus du locataire. Les candidats à la location doivent respecter un plafond de ressources fixé par l'État pour profiter des subventions. L'objectif est de favoriser les foyers avec des revenus modestes. Le propriétaire n'est pas autorisé à louer à un membre de sa famille, même s'il respecte le seuil de revenus.
La durée du contrat de bail
La durée minimale du bail en convention APL est de 6 ans, avec possibilité de renouvellement. Dans le cas où des travaux sont nécessaires pour louer le bien, la durée minimum passe à 9 ans. Passés ces délais, le bailleur peut mettre fin au contrat de convention.
Les avantages de la location d'appartement avec APL
La location de biens en convention APL offre des garanties et des perspectives financières intéressantes. Voici ses principaux bénéfices.
Une assurance contre les impayés
L'État garantit une partie du loyer, via le mécanisme des allocations personnalisées au logement (APL). Pour le bailleur, c'est donc la certitude de profiter de revenus stables et réguliers. Comme le locataire ne s'acquitte que d'une partie de son loyer, il y a très peu de risques de défaillance de sa part.
Une stabilité de revenus pendant plusieurs années
Avec des baux qui vont de 6 à 9 ans minimum, l'investisseur peut planifier sa stratégie sur une durée relativement longue. Il minimise les risques de période de vacance locative, ce qui peut même améliorer le rendement de son investissement. L'autre aspect intéressant, c'est que le mécanisme de convention APL reste flexible. Si un investisseur souhaite modifier sa stratégie patrimoniale, c'est tout à fait possible après le seuil de 6 années minimum.
Une excellente opportunité pour l'investissement dans l'ancien
La plupart des dispositifs de défiscalisation ne concernent que le neuf. Les APL permettent aux bailleurs qui souhaitent investir dans l'ancien de profiter également de ce type d'avantages. C'est un élément à prendre en compte, notamment si vous hésitez à effectuer des rénovations énergétiques, qui risquent de nuire à la rentabilité à long terme de votre investissement. Avec les APL, vous êtes certain que le montant des travaux sera compensé.
Les démarches à suivre pour conventionner son logement aux APL
Pour conventionner votre logement, la première étape consiste à remplir un dossier de convention pour le bien.
Le dossier doit être adressé et envoyé au préfet du département où vous vivez.
Une fois la signature validée, un notaire publie l'acte au service de publicité foncière et de l'enregistrement (SPFE).
Ensuite, la CAF et le locataire reçoivent un exemplaire de la convention.
Le reste à payer du loyer est finalement envoyé chaque mois sur le compte du bailleur par la Caisse d'allocations familiales.
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