Les stations balnéaires à privilégier pour un investissement réussi

Le marché immobilier des stations balnéaires françaises fait preuve d'une stabilité remarquable, voire d'une légère hausse, malgré un ralentissement notable de la croissance des prix. Sur une période de trois ans, les prix ont augmenté de +13,3 %, avec une progression de +3,5 % sur deux ans et de +1,1 % cette année. Cette résilience contraste fortement avec le reste du marché immobilier national, qui a souffert d'une baisse des prix de -1,8 % au cours des douze derniers mois en raison des conditions économiques et bancaires défavorables.

Au 1^er juillet 2024, le prix moyen d’un bien situé à quelques minutes de la plage s’élève à 4 943 €/m². Cette moyenne cache cependant de grandes disparités régionales : un bien immobilier en Languedoc-Roussillon coûte en moyenne 3 765 €/m², tandis qu'en Provence-Alpes-Côte d’Azur, il peut atteindre 6 251 €/m².

Alexandra Verlhiac, économiste chez SeLoger, souligne que malgré l'augmentation rapide et significative des taux d'intérêt, les Français continuent de montrer un fort intérêt pour l'acquisition de biens en bord de mer, même si certains projets sont ralentis par les conditions de marché.

Les littoraux français présentent des opportunités d'investissement variées et intéressantes, mais certaines villes se distinguent particulièrement :

• Sur la côte atlantique et en région PACA, les prix moyens restent parmi les plus élevés de France, avec respectivement 5 338 €/m² et 6 251 €/m². Les hausses de prix y sont modestes, avec +2,2 % sur l'Atlantique et +1,1 % en PACA au cours des douze derniers mois. Cependant, le secteur de PACA a connu une augmentation plus marquée de +6,2 % sur deux ans.
• Si l’on se penche de plus près sur les villes du littoral de la région PACA, on s’aperçoit que ce secteur abrite les trois stations balnéaires les plus chères du pays. Ramatuelle arrive en tête avec un prix moyen de 16 948 €/m², suivie de près par Saint-Jean-Cap-Ferrat à 16 416 €/m² et Saint-Tropez à 14 656 €/m². Ces villes, bien que coûteuses, représentent des investissements solides en raison de leur prestige et de la demande continue.
• En revanche, les côtes de la Manche, de la Bretagne et du Languedoc-Roussillon affichent des prix plus abordables, généralement en dessous de 4 000 €/m². Néanmoins, ces régions ont connu des évolutions de prix moins favorables : -0,6 % pour la Manche, -0,9 % pour la Bretagne et une légère hausse de +1 % pour le Languedoc-Roussillon. En particulier, le marché des maisons en Languedoc-Roussillon a reculé de -3,5 % sur un an, malgré une augmentation globale des prix.
• Certaines villes de ces régions restent attractives pour les investisseurs à la recherche de biens moins onéreux. Par exemple, dans la Manche, Le Touquet-Paris-Plage affiche un prix moyen de 9 225 €/m², tandis que Deauville atteint 7 207 €/m². En Bretagne, Larmor-Baden et La Trinité-sur-Mer, avec des prix moyens respectifs de 6 731 €/m² et 6 518 €/m², sont également des choix intéressants. Sur la côte atlantique, Lège-Cap-Ferret et Les Portes-en-Ré restent des valeurs sûres avec des prix moyens respectifs de 11 565 €/m² et 10 497 €/m².

La proximité à la plage est un facteur déterminant dans la valorisation des biens immobiliers. En France, un logement situé à moins de 2 km de la plage voit son prix augmenter de +7,9 % en moyenne par rapport à un bien plus éloigné. Cet impact est encore plus prononcé dans les régions de la Manche, de la Bretagne et du Languedoc-Roussillon, où la présence d'une plage à proximité peut doubler l'effet sur le prix par rapport à d'autres littoraux.

Les maisons bénéficient davantage de cette proximité que les appartements. Une maison située à moins de 5 minutes de la plage voit son prix augmenter de 24,9 %, contre 17,2 % pour un appartement. Même à des distances plus grandes, cet écart se maintient, bien que la différence se réduise progressivement. Par exemple, à moins de 5 minutes de la plage, les prix augmentent en moyenne de 22,9 %, tandis qu'entre 5 et 10 minutes, cette augmentation est de 12,8 %, entre 10 et 15 minutes de 7,2 % et entre 15 et 20 minutes de 3 %.

La structure du parc immobilier et le niveau d'urbanisation des zones littorales jouent également un rôle crucial dans la valorisation. Dans les régions plus urbanisées comme PACA, les biens à quelques mètres de l'eau sont moins rares, ce qui atténue quelque peu l'impact de la proximité à la plage. En revanche, dans des régions moins urbanisées comme la Manche ou la Bretagne, cette proximité devient un critère de valorisation beaucoup plus fort.