Immobilier : dans quelles villes investir à côté de Bordeaux ?

Réaliser un investissement immobilier dans la métropole bordelaise en 2025 a tout d’une bonne idée. Bordeaux est une ville très dynamique, avec une économie prospère et diversifiée (aéronautique, construction, commerce, santé, viticulture, gastronomie…), qui séduit les actifs, également attirés par le cadre de vie exceptionnel offert par la cité girondine, à moins de 50 kilomètres de la côte atlantique.

La préfecture du département de la Gironde est également une grande ville étudiante, avec plus de 100 000 étudiants installés sur l’ensemble du territoire de Bordeaux Métropole. L’attractivité de Bordeaux profite donc aux 28 communes qui compose sa métropole, plus particulièrement à celles situées à proximité des campus et des zones d’activités.

Une aubaine pour les investisseurs immobiliers ne disposant pas du budget pour investir au cœur de Bordeaux, où le prix de vente moyen s’élève à 4 594 €/m², selon les chiffres de SeLoger. Par ailleurs, les loyers pratiqués en périphérie sont bien souvent proches de ceux constatés dans la ville-centre de l’agglomération. À Bordeaux, le loyer moyen s’élève à 16 €/m², soit une rentabilité de 4,1 %, en moyenne.

Si vous souhaitez bénéficier d’une belle rentabilité mais que votre objectif principal reste la valorisation de votre patrimoine immobilier, mieux vaut vous diriger (si votre budget vous le permet) vers l’une des valeurs sûres de la première couronne bordelaise, à commencer par Le Bouscat. Si les prix sont proches de ceux constatés à Bordeaux (4 584 €/m²) et que le loyer moyen est légèrement inférieur, cette commune vous permettra de trouver plus facilement une grande surface, notamment une maison, ce type de biens y représentant 46 % du parc.

Au sud-ouest de la métropole et desservie par le tramway, Talence est plus accessible. Il faut compter 3 979 €/m² en moyenne pour y investir, tandis que les loyers atteignent 16 €/m², soit un rendement locatif de 4,8 %. Le même rendement théorique est constaté dans la ville voisine de Mérignac, où le prix et le loyer moyen sont de respectivement 3 684 €/m² et 15 €/m².

Entre Talence et Mérignac, Pessac coche également toutes les cases, avec sa forte demande locative qui s’explique par la présence d’un campus accueillant 50 000 étudiants sur son territoire. Avec un loyer moyen de 15 €/m² et un prix de vente de 3 635 €/m², la rentabilité locative y frôle les 5 %. Au sud et au nord-ouest de Bordeaux, Bègles et Bruges sont des communes dont le « profil immobilier » est similaire : le rendement moyen y atteint respectivement 4,4 et 4,6 %.

Si elles ne font pas partie du top 6 des villes les plus cotées de la périphérie bordelaise, Blanquefort et Eysines n’en sont pas très loin. Dans ces deux communes situées au nord et au nord-ouest de Bordeaux, les prix de vente sont similaires, atteignant 3 437 €/m² et 3 363 €/m². Il en est de même pour les loyers, s’élevant en moyenne à 13 et 14 €/m². Du côté du rendement locatif, il est de 5 % à Eysines et 4,5 % à Blanquefort.

C’est toutefois à l’est de Bordeaux, un peu moins riche en transports, mais également plus éloigné des grandes écoles, que les prix de vente sont les plus accessibles dans la métropole. À Floirac, les logements sont vendus 3 064 €/m² en moyenne, pour un loyer de 14 €/m², soit une rentabilité locative potentielle de 5,4 %. Dans sa voisine de Cenon, elle s’élève même à 5,5 %.

Au nord-est de Bordeaux, Lormont est la ville de la banlieue bordelaise offrant le meilleur rendement potentiel. Alors que les prix atteignant 2 623 €/m², le loyer moyen atteint 13 €/m², soit une rentabilité brute de 5,9 %, légèrement plus que chez sa voisine de Bassens, où elle s’élève à 5,7 %.