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Zonage : le Pinel évolue dans plus de 200 communes !

Vincent Cuzon
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Avant d’être définitivement supprimé en 2025, le dispositif Pinel a vu son zonage remodelé en octobre. Plus de 140 nouvelles villes y sont désormais éligibles tandis que certaines métropoles passent en zone A. Une belle opportunité pour les investisseurs immobiliers. Éléments d'explication.

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Pinel : le surclassement de plus de 200 villes est une aubaine pour les investisseurs. © marcociannarel – Getty Images
Pinel : le surclassement de plus de 200 villes est une aubaine pour les investisseurs. © marcociannarel – Getty Images
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Pinel : Bordeaux, Toulouse et La Rochelle désormais en zone A

Pour faire face à la tension immobilière locative constatée dans de nombreuses villes de l’hexagone, le gouvernement vient de reclasser plus de 200 communes au sein du zonage (A, B ou C) qui permet de définir l’éligibilité à des aides à l'investissement locatif et à l'accession à la propriété comme le PTZ (Prêt à Taux Zéro) et le dispositif Pinel, entre autres. Ce redécoupage a été acté par un arrêté publié au journal officiel le 3 octobre 2023, modifiant l'arrêté du 1er août 2014 pris en application de l'article D. 304-1 du Code de la construction et de l'habitation, et entré en vigueur dès le lendemain.

Ce nouveau classement permet notamment à 140 communes de devenir éligibles au dispositif Pinel tandis qu’une soixantaine passe en zone A. Parmi ces dernières, nous pouvons retrouver de grandes métropoles comme Bordeaux, Toulouse, La Rochelle, Annecy et Strasbourg. Dans la liste des villes ayant été surclassées en zone B1, on retrouve principalement des villes moyennes attractives et dynamiques économiquement comme :

Aix-les-Bains

Pont-L'Abbé

Gap

Annecy

Vannes

Caluire-et-Cuire

Rumilly

Vernouillet

Francheville

Bordeaux

Berck

Sainte-Foy-lès-Lyon

Gradignan

Kingersheim

Vienne

Guidel

Strasbourg

La Tremblade

Hennebont

Toulouse

Royan

Auray

Dax

Saint-Georges-de-Didonne

 

Le récent reclassement des zones A, B et C a été décidé par le gouvernement avec l’aide des élus locaux et des préfets de plusieurs départements.

Pinel : quelles sont les conséquences de ce reclassement ?

Le reclassement de plus de 200 villes au sein du zonage A, B ou C présente des avantages pour les investissements immobiliers. En effet, le passage d’une ville de la zone B1 à la zone A permet d’accroître le plafond de loyer jusqu’alors appliqué dans le cadre d’un investissement Pinel. Jugez plutôt, en zone B1, le plafond de loyer à respecter pour pouvoir bénéficier du Pinel est de 10,93 €/m², alors qu’il est de 13,56 €/m² en zone A. Dans les mêmes proportions, le plafond de ressources des locataires augmente également : le nombre de locataires éligibles au Pinel a donc mécaniquement augmenté. D'autre part, le changement de zonage est indiscutablement bénéfique à l'investisseur en tant que la demande locative s'en trouve accrue. Enfin, l'éventail de communes où investir en Pinel a été considérablement élargi. Tout comme le choix dont disposent les investisseurs qui est désormais plus large.

Précisons toutefois que ces hausses de plafonds, pouvant laisser espérer une belle amélioration de la rentabilité des logements Pinel, concerne uniquement les nouvelles acquisitions. Autre conséquence de ce nouveau classement :  140 communes B2 passées en zone B1 sont de nouveau éligibles au Pinel, alors qu’elles n’étaient plus concernées depuis le recentrage du dispositif sur les zones A et B1. Cette extension du périmètre du dispositif Pinel pourrait encourager les investisseurs à miser sur ces territoires en manque de logements.

Profitez du dispositif Pinel avant sa disparition en 2025

Si vous souhaitez investir dans la pierre via le dispositif Pinel, ne tardez plus pour vous lancer ! Menacée d’extinction depuis plusieurs années, la loi Pinel, qui permet d’investir dans l’immobilier neuf dans les zones tendues tout en bénéficiant d’une réduction d’impôts, prendra fin en décembre 2024… sans remplaçant à l’heure actuelle.

Le dispositif avait déjà subi un coup de rabot début 2023 :

Défiscalisation Engagement de louer
12 % 6 ans
18 % 9 ans
21 % 12 ans

En 2023, la réduction s'est poursuivie :

Défiscalisation Engagement de louer
10,5 % 6 ans
15 % 9 ans
17,5 % 12 ans

En 2024, l’avantage fiscal sera encore atténué :

Défiscalisation Engagement de louer
9 % 6 ans
12 % 9 ans
14 % 12 ans

Sous certaines conditions, il reste toutefois possible de bénéficier de l’avantage fiscal initial. On parle alors du Pinel +, aussi appelé Super Pinel. Ce dispositif concerne les logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), et qui respectent des normes environnementales exemplaires ou qui répondent à des critères de qualité et de confort.

Pour permettre à son propriétaire de profiter du Pinel +, le logement doit :

  • respecter une surface minimale,
  • être doté d’un espace extérieur privatif
  • et atteindre le seuil 2025 de la RE 2020.
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