Locataires : comment gérer un changement de propriétaire en cours de bail ?

Si le locataire a des devoirs envers son propriétaire, il a également des droits. En France, les relations entre les propriétaires-bailleurs et les locataires sont encadrées par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs. Cette loi étant d’ordre public, toute clause contraire à cette loi qui serait intégrée dans le bail de location serait réputée non écrite. Autrement dit, elle ne pourrait pas être appliquée. Si la personne propriétaire d'un bien souhaite le revendre, elle doit respecter une réglementation très précise, quel que soit le motif de sa décision. Si elle souhaite le vendre libre de toute occupation à la fin du bail de location, elle doit donner congé au locataire. Ce dernier dispose alors d’un droit de préemption : il est prioritaire sur les autres acheteurs, si le logement est loué non meublé. L'offre de vente au locataire est valable durant les 2 premiers mois du préavis. S’il veut se porter acquéreur, il doit en informer la personne propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception, au plus tard dans les 2 premiers mois du préavis. S’il refuse l’offre de vente, le locataire doit quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis.

Le propriétaire a la possibilité de revendre son bien à un autre bailleur, sans donner congé au locataire. Dans ce cas de figure, le locataire peut se porter acquéreur, mais n’est pas prioritaire sur la vente. Le changement de propriétaire n’a aucun impact sur les conditions du bail signé entre le locataire et le propriétaire précédent. En d’autres termes, le vendeur transmet seulement le bail de location, qui se poursuit normalement. Le montant du loyer et la durée restante du contrat ne changent pas. Le changement de propriétaire ne constitue en aucun cas un motif pour mettre fin prématurément au bail. Aucun avenant au bail en cours n’est donc nécessaire. Toutefois, l’acheteur de l’appartement ou de la maison devra obligatoirement informer le locataire occupant de ce changement et lui communiquer ses coordonnées (nom, adresse, etc.). Précisons que le locataire n’a pas la possibilité de contester le changement de propriétaire, tant que ses droits sont respectés. Les éventuels loyers impayés restent dus à l’ancien propriétaire. À la fin du bail, c’est le nouveau propriétaire qui doit reverser le montant du dépôt de garantie.

Si le nouveau propriétaire souhaite finalement donner congé au locataire en place pour habiter le logement, il doit respecter un délai spécifique avant de lui demander de partir. En réalité, ce délai dépend de la date de fin du bail en cours à la date d’achat du logement. Celle-ci correspond à la date de signature de l'acte authentique de vente. Si la fin du bail intervient moins de 2 ans après l’achat, le nouveau propriétaire peut donner congé au locataire pour la fin du bail en cours. Toutefois, le congé ne prendra effet qu'à la fin d'un délai de 2 ans après la date de signature de l'acte authentique. Si la fin du bail arrive plus de 2 ans après l’achat, le nouveau propriétaire ne peut donner congé au locataire qu'à la fin du bail. En revanche, si le nouveau propriétaire veut donner congé pour vendre le logement, les délais à respecter ne sont pas les mêmes. Concrètement, si le bail prend fin moins de 3 ans après l'acquisition, le nouveau propriétaire peut donner congé au locataire à la fin du premier renouvellement du bail ou lors de la première reconduction tacite. Si le bail prend fin plus de 3 ans après l’achat, le nouveau propriétaire peut donner son préavis (congé) à la fin du bail.