L’engagement de caution solidaire en colocation

Pour se prémunir contre les impayés, le bailleur dispose de différents moyens légaux qu’il peut décider d’inclure parmi les clauses du contrat de colocation :

• Le dépôt de garantie, versé à la signature du bail.
• Le cautionnement : la caution solidaire s’engage par un acte écrit à payer les sommes dues au titre du bail en cas de manquement du locataire pour lequel elle se porte garante.
• La clause de solidarité entre colocataires : dans une colocation formée par bail unique (commun à tous les colocataires), cette clause facilite le recouvrement des impayés en rendant indirectement les cautions solidaires entre elles.

Lorsqu’elle est prévue dans le contrat de colocation, la clause de solidarité implique une indivisibilité des dettes entre les colocataires signataires d’un même bail. Chacun d’eux peut ainsi se voir réclamer par le propriétaire l’intégralité des loyers, charges et réparations locatives. Cette obligation est répercutée sur les cautions : en présence d’arriérés, n’importe laquelle d’entre elles est tenue d’acquitter le montant de la dette, même si le colocataire qui ne paie pas son loyer n’est pas celui pour lequel elle s’est engagée comme garant. La clause de solidarité ne concerne pas les cautions d’une colocation régie par des baux multiples. Dans cette configuration, chaque bail est en effet strictement indépendant des autres et l’engagement de la caution est limité au seul titulaire du bail.

Dès lors que la durée pour laquelle la personne déclare se porter caution pour une colocation est précisée dans l’acte, cet engagement est ferme et définitif jusqu’à la date prévue. Il peut s’agir du terme du bail initial, de ses reconductions ou renouvellements. Lorsque le cautionnement est au contraire établi pour une durée indéterminée, la caution a la faculté de le résilier unilatéralement pour la fin du bail en cours. Si l’un des colocataires donne congé, sa responsabilité solidaire ainsi que celle de sa caution cessent à compter du jour de son remplacement par un nouvel entrant au sein de la colocation, officialisé par la signature d’un avenant au bail. À défaut de remplaçant, les solidarités « s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé » (art. 8-1, VI, de la loi du 6 juillet 1989).

La loi Elan du 23 novembre 2018 a supprimé le formalisme qui imposait au garant de longues mentions manuscrites pour valider l’acte de caution solidaire. Son engagement est désormais entériné par la seule signature d’un document faisant apparaître :

• Les nom et prénom du locataire pour lequel il se porte caution;
• Le montant du loyer global de la location et les modalités de sa révision;
• La confirmation de sa parfaite connaissance de la nature, la durée (indéterminée ou précisée) et l’étendue (loyers, charges, dégradations locatives…) de l’obligation;
• La reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, relatif à la durée de l’engagement.

Le bailleur qui loue son bien en colocation par contrat unique avec clause de solidarité et qui exige des colocataires un dépôt de garantie et une caution solidaire sécurise de façon optimale la perception de son loyer. En cas de dette locative, il peut en réclamer indifféremment la régularisation à n’importe lequel des preneurs ou de leur caution.