Que devient le bail en cas de séparation d'un couple de locataires ?

Dans un couple en union libre, la cotitularité du bail n'est acquise que si les deux concubins sont signataires du contrat d'habitation. En d'autres termes, si seulement l'un d'entre eux a signé le bail, le second ne détient aucun droit ni obligation dans la location où il est simplement hébergé. En cas de séparation, si le titulaire unique du bail vous donne congé, l'autre concubin ne peut légalement rester dans les lieux. S'il vous en fait la demande, vous êtes néanmoins libre d'établir un nouveau bail à son nom.

La situation est différente si les concubins ont tous deux signé de leur nom le contrat de location. Ils agissent dès lors en tant que colocataires : si l'un d'eux décide de quitter le logement et vous adresse sa lettre de congé, le bail continue ses effets au seul bénéfice de son ex-partenaire. Le locataire sortant est redevable de sa part du loyer et des charges jusqu'à la fin de la période de son préavis, à moins que vous n'ayez prévu une clause de solidarité dans le bail. Dans ce cas, il reste financièrement engagé pour une période de 6 mois après la fin de son préavis, durée qui s'interrompt cependant si un nouveau locataire le remplace entre-temps.

En cas de séparation d'un couple pacsé, trois situations distinctes peuvent se présenter, avec des conséquences diverses quant à la continuité du bail d'habitation.

1. Le bail est au nom d'un seul des partenaires : le signataire est alors l'unique titulaire du bail. En vous signifiant son congé, il induit ainsi la résiliation du contrat d'habitation et le départ obligé de son compagnon.
2. Le bail est au nom d'un seul locataire avec demande de cotitularité : s'ils vous en ont adressé la demande conjointe, les deux partenaires d'un Pacs peuvent obtenir la cotitularité du bail. Dans cette éventualité, si l'un d'entre eux donne son préavis pour quitter le logement, le second peut continuer à l'occuper.
3. Le bail est signé par les deux partenaires : ils sont alors automatiquement cotitulaires du bail et peuvent chacun conserver le droit au bail en cas de départ de l'autre occupant.

Dans tous les cas de figure, les partenaires pacsés, bien que séparés, demeurent solidairement tenus au paiement des loyers et charges. En tant que bailleur, vous pouvez ainsi réclamer leur règlement à l'un ou l'autre des partenaires, même s'il n'occupe plus le logement suite à la désunion du couple. Cette obligation de solidarité financière ne prend fin qu'avec la dissolution du Pacs ou la fin du bail suite au congé donné par le second partenaire.

Quel que soit leur régime matrimonial, les conjoints sont de fait cotitulaires du contrat de location de leur logement conjugal. Il en est ainsi même si le bail n'est signé que par un seul d'entre eux.

Ce que dit la loi :
« Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage, réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux. »
(Article 1751 du Code civil)

Les époux sont également solidaires des dettes du ménage et par conséquent du paiement du loyer, des charges et des réparations locatives pendant toute la durée du mariage. En cas de séparation de corps ou d'instance de divorce, chacun d'eux a la possibilité de donner congé à titre personnel. Il continue cependant d'être redevable du règlement des loyers échus jusqu'à la transcription du jugement du divorce. Le conjoint restant conserve son droit au bail.

En fonction des liens juridiques qui unissent un couple de locataires, leur éventuelle séparation peut avoir des répercussions notables sur la suite donnée au bail. En particulier, le montant des revenus du locataire restant seul dans les lieux risque de ne plus correspondre aux critères de solvabilité que vous aviez fixés. Au moment du choix des locataires de votre logement, la condition impérative d'une caution sérieuse pour chacun des occupants peut s'avérer une protection supplémentaire.

Comment faire quand un des deux locataires quitte le logement ? Le locataire qui quitte le logement doit adresser son préavis au propriétaire ou à l'agence. Si les deux occupants sont titulaires du bail, le contrat continue généralement pour celui qui reste dans les lieux. En présence d'une clause de solidarité, le locataire sortant peut toutefois rester responsable des impayés pendant une durée maximale de 6 mois après la fin de son préavis.

Faut-il refaire un bail en cas de séparation ? Non, dans la majorité des cas, le bail se poursuit au profit du locataire restant. Un simple avenant peut être établi pour mettre à jour le contrat. Un nouveau bail n'est généralement nécessaire que si l'occupant restant n'était pas titulaire du bail ou si un nouveau colocataire entre dans le logement.

Comment sortir d'un bail en cas de séparation ? Pour quitter le logement, le locataire doit donner congé dans les formes prévues par la loi et respecter le délai de préavis applicable. Attention, si le bail comporte une clause de solidarité, il peut rester tenu de régler d'éventuels impayés jusqu'à 6 mois après son départ.

Le propriétaire peut-il demander de nouveaux justificatifs au locataire restant ? En principe, non. Lorsque le bail se poursuit légalement au profit du locataire restant, le propriétaire ne peut pas exiger une nouvelle étude de solvabilité. Il peut toutefois échanger avec son locataire pour s'assurer que le paiement du loyer pourra être maintenu dans de bonnes conditions.