Que devient le bail en cas de sinistre rendant le logement inhabitable par le locataire ?

Vincent Cuzon 29 nov 2023
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Accident ou sinistre trop important pour que le logement soit en état, il existe des droits pour les occupants, mais aussi des devoirs pour les bailleurs si le locataire n'est en rien responsable de l'état du bien. SeLoger fait le point pour vous aider afin de comprendre comment cela doit être traité par les parties prenantes.

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Un couple devant un ordinateur
Quid du contrat de location en cas de sinistre ayant rendu inhabitable le logement loué ? © Getty
Sommaire

Le logement est partiellement inhabitable

Un nouveau locataire actuel a été trouvé grâce à la plateforme SeLoger ? Tout se passe parfaitement jusqu'au jour où un événement inattendu vient modifier le cours des choses. Dans le cas de sinistres graves, il se peut que de grosses incommodités rendent le logement loué difficilement habitable. On parle alors de destruction partielle quand le logement n'est pas totalement détruit, mais qu'il est tout de même inhabitable le temps de réaliser les réparations nécessaires. Une tempête de grande envergure, une inondation, une destruction partielle… il peut y avoir plusieurs cas de figure.

Lorsque cela arrive, votre locataire a deux possibilités face à lui :

  • Il peut demander à résilier son bail.
  • Il peut rester dans les lieux avec un arrangement à l'amiable.

Dans le premier cas de figure, le locataire a la possibilité d'exiger que son bail soit résilié afin qu'il puisse être libéré de ses engagements pour trouver un nouveau toit. La résiliation prendra effet à la date du sinistre et, si l'occupant avait déjà payé son loyer, celui-ci doit être restitué par le bailleur. Dans le cas où le locataire décide de rester dans les lieux, car ceux-ci ne sont pas totalement inhabitables, il peut vouloir s'arranger pour négocier une baisse du coût du loyer. C'est au cas par cas.

Propriétaires, bailleurs et locataires, nous vous conseillons de rendre cela formel et de faire toute modification de bail par écrit en précisant notamment :

  • Le montant du nouveau loyer mensuel demandé au locataire.
  • La durée d'effet de ce nouvel arrangement.

Le logement n'est plus habitable du tout

Lorsque la situation s'avère plus grave qu'une destruction partielle, il n'y a pas de possibilité de négocier quoi que ce soit. Il faut donc parer au plus urgent pour reloger l'occupant des lieux en fonction de la situation. L'article 1722 du Code civil est clair là-dessus, il indique que : « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement ». Cependant, il y a une nuance très importante à souligner, car, les devoirs des uns et des autres ne sont pas les mêmes dans tous les cas de figure. En effet, lorsqu'un sinistre d'origine extérieure détruit entièrement le logement, la victime est tant le propriétaire que le locataire. Dans ce cas, le bailleur n'est pas tenu de se charger lui-même du relogement des locataires. À vrai dire, il n'a même aucune obligation.

D'où l'utilité de prendre une assurance optimale, car c'est elle qui va couvrir les pertes et dégâts de chacun. Selon le niveau de couverture, elle va prendre en charge :

  • Le relogement du locataire pendant toute la durée des travaux.
  • Le mobilier détruit s'il y a.
  • Les déménagements nécessaires.
  • Les dommages corporels s'il y a.

Logement inhabitable : quid de votre assurance ?

C'est l'assurance qui s'occupe d'analyser et de constater les dégâts en dépêchant un expert sur les lieux. Dans le cas d'une contestation du constat, seule une contre-expertise peut trancher en faveur d'une partie plutôt que d'une autre. Dans le cas d'un relogement, il est à noter que si le locataire ne trouve pas un nouveau logement qui offre les mêmes avantages, le même environnement et le même confort que celui qui a été détruit, cela n'est pas une raison valable pour demander un dédommagement. Dans des cas urgents, seule l'urgence prévaut et ici, l'urgence est le relogement avant toute chose.

En cas de grave sinistre, chacune des parties prenantes doit se renseigner auprès de son assurance afin d'être efficace. Aussi, une bonne communication entre chacun est une des clés pour parer au plus urgent.

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