DPE et location en cours : quelles obligations pour le bailleur ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) en location fait partie des évaluations immobilières obligatoires, comme celles concernant le plomb, l'amiante ou les termites. Il mesure l'efficacité énergétique d'une habitation, qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison, ainsi que son impact écologique, notamment les émissions de gaz à effet de serre. 

Ce contrôle permet au propriétaire bailleur d'envisager les travaux nécessaires pour améliorer l'efficacité énergétique du logement. Quant au locataire potentiel, il est informé des prévisions de consommation, bien que cette donnée soit fournie à titre d'indication et non comme une garantie.

Pour réaliser un DPE, il est indispensable de faire appel à un diagnostiqueur certifié et indépendant, possédant une accréditation d'un organisme reconnu par le COFRAC (Comité français d'accréditation) et une assurance responsabilité civile professionnelle.

Les résultats doivent être envoyés à l'ADEME (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie), qui attribue un numéro d'identification unique. Selon le Code de la construction et de l'habitation, le DPE est valable pendant une durée de 10 ans.

Le DPE location commence par une inspection réalisée par le diagnostiqueur certifié. Celui-ci évalue l'état général du bien en vérifiant l'isolation des murs, des fenêtres et des volets, ainsi que l'efficacité des systèmes de chauffage, de climatisation et de production d'eau chaude. 

En plus de cette évaluation, le DPE comporte une étiquette indiquant la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre. Celles-ci sont classées de A (très performant) à G (peu économe). Ces informations doivent impérativement figurer dans les annonces immobilières. 

En outre, le DPE propose des recommandations visant à améliorer l'efficacité énergétique du logement, telles que l'amélioration de l'isolation ou le remplacement d'équipements énergivores.

Le DPE est exigé lors de la mise en location d’un bien, qu’il soit meublé ou non. Il s'applique aux logements anciens comme récents, sauf pour ceux occupés moins de quatre mois par an. Introduit en 2006 pour les ventes, il est devenu obligatoire pour les locations en 2007, avec affichage des informations dans les annonces. En 2010, il a acquis une valeur juridique contraignante, nécessitant l’intervention d’un diagnostiqueur certifié. 

Depuis janvier 2023, un seuil maximal de consommation énergétique de 450 kWh/m²/an est imposé, rendant certains logements, dits passoires thermiques, impropres à la location. La loi prévoit également l'interdiction progressive des locations pour ces logements particulièrement énergivores, ceux classés G depuis janvier 2025, F en 2028 et E en 2034.

Non, il n'est pas nécessaire de réaliser un nouveau DPE durant la durée du contrat de location si celui-ci est toujours valide.

Cependant, si des travaux ont été effectués pour améliorer la performance du logement, il est conseillé de procéder à une nouvelle évaluation afin d'actualiser les informations concernant la consommation d'énergie et de garantir l'exactitude des données relatives au bien.

Depuis le 1ᵉʳ juillet 2021, le DPE est opposable. Ce qui signifie qu’en cas d’erreur, le bailleur, le propriétaire ou le diagnostiqueur immobilier peut être tenu responsable. Pour ce faire, le locataire doit en informer rapidement le bailleur ou le professionnel ayant réalisé le DPE, soit par téléphone, soit par courrier recommandé. Si un accord n’est pas trouvé, une contre-expertise peut être demandée auprès d’un autre diagnostiqueur, permettant de confronter les résultats et d’appuyer la contestation. 

Si le problème persiste, le locataire peut demander des travaux de rénovation énergétique, une réduction du montant du loyer, voire des compensations financières pour les préjudices subis. En cas de non-résolution, il est possible de recourir à un médiateur ou d’engager des démarches juridiques en saisissant le tribunal judiciaire compétent.

Si le diagnostiqueur est reconnu responsable, il pourrait être contraint de prendre en charge les frais et indemnités liées à l’erreur. Il est également important de noter que si le DPE fourni par le bailleur est obsolète ou inexistant, le locataire peut faire réaliser un nouveau DPE à ses propres frais pour obtenir un document valide, certifiant la conformité énergétique du logement.

Un propriétaire bailleur qui ne respecte pas ses obligations concernant le DPE peut être soumis à diverses sanctions. Tout d'abord, il peut recevoir une amende administrative pouvant aller jusqu’à 1 500 €, et même 3 000 € en cas de récidive dans un délai de trois ans. 

Depuis 2025, la location de logements classés F ou G est interdite. De plus, si la performance énergétique réelle est inférieure à celle figurant sur le DPE, le locataire peut solliciter une révision du loyer. Si un litige survient, un tribunal peut ordonner le paiement de dommages et intérêts et, dans les cas les plus graves, prononcer la résiliation du bail aux torts du propriétaire.

En dernier lieu, transmettre des renseignements erronés peut entraîner des sanctions judiciaires. Cela peut se traduire par une amende atteignant 37 500 € ainsi qu'une peine de prison d’une durée maximale de deux ans.

Pour éviter la location de logements avec un DPE périmé, les propriétaires doivent anticiper la date d’expiration de ce dernier. Lorsque le DPE expire pendant le bail, il est essentiel de faire réaliser un nouveau diagnostic. Ce dernier peut être effectué en 48 heures par un diagnostiqueur certifié. Une fois le nouveau DPE obtenu, il est important de communiquer les résultats au locataire afin de maintenir une relation de confiance.

Si le DPE met en évidence une amélioration de la performance énergétique du logement, cela peut justifier une augmentation de loyer lors du renouvellement du bail. À l’inverse, un DPE moins favorable entraînera probablement des frais pour des travaux de rénovation, rendant l'augmentation du loyer impossible à court terme.