Jurisprudence sur l'absence de DPE en location

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un outil essentiel pour évaluer la consommation d'énergie d'un logement en location. Ce diagnostic attribue au bien une note énergétique, allant de A à G, et mesure les émissions de gaz à effet de serre. Il offre également des recommandations pour optimiser la performance énergétique du logement, et ainsi réduire les coûts énergétiques et l'impact environnemental.

Bien que le DPE soit en principe requis lors de la location d’un bien immobilier, la jurisprudence a mis en évidence certaines exceptions à cette exigence. Les résidences secondaires peu occupées, par exemple, ne sont pas soumises à l’obligation de DPE. En effet, selon l'article R. 126-15 du Code de la construction et de l'habitation, les bâtiments utilisés moins de quatre mois par an peuvent être exemptés de cette démarche. La jurisprudence juge que l'absence de DPE est justifiée dans ce cas, en raison de l'usage limité du logement.

De même, les petits bâtiments indépendants dont la surface est inférieure à 50 m² ne nécessitent pas de DPE, conformément à l’article mentionné. La jurisprudence a validé cette exception, en estimant que ces petites structures ne fournissaient pas des données suffisamment pertinentes pour justifier un DPE obligatoire.

Les bâtiments à usage non résidentiel, tels que ceux affectés à des activités agricoles, artisanales ou industrielles, sont aussi exemptés de l’obligation d’établir un DPE. Enfin, les monuments historiques et les édifices servant de lieux de culte bénéficient également de cette exception.

Depuis la loi de 2006 dans le cadre du Plan Climat, les bailleurs ont l’obligation de fournir un DPE valide lors de la mise en location d’un bien immobilier. Ce diagnostic doit être joint au contrat de location, que ce soit pour un bien vide ou meublé. Il permet aux locataires de prendre connaissance de la performance énergétique du logement avant de signer le bail.

Selon la législation en vigueur, le non-respect de cette exigence expose les propriétaires à de graves sanctions. En cas d'absence de DPE dans le contrat de location, une amende de 1 500 € peut être infligée. Si le manquement est constaté à nouveau, la sanction peut être doublée et atteindre jusqu'à 3 000 €.

Lorsqu'un DPE est omis lors de la signature du bail, les locataires ont plusieurs options légales. Ils peuvent, par exemple, solliciter la résiliation du bail, demander une réduction du loyer, exiger le remboursement des frais énergétiques supplémentaires, ou encore intenter une action en justice pour obtenir des dommages-intérêts.

Si le manquement au DPE a causé un préjudice financier, les locataires peuvent prétendre à des indemnités. Cela peut inclure des dépenses supplémentaires pour le chauffage ou l'électricité, les frais liés à des mesures temporaires d'isolation, voire les coûts associés à un déménagement, si le locataire choisit de quitter le logement en raison de cette absence de diagnostic.

Pour engager une action contre un propriétaire qui ne respecte pas l'obligation de fournir un DPE, les locataires doivent suivre plusieurs étapes :

• Rassembler des preuves de l'absence de DPE et d'éventuels surcoûts énergétiques.
• Adresser une mise en demeure au bailleur, en lui demandant de régulariser la situation dans un délai raisonnable.
• En cas de non-réponse ou de refus, il est possible de saisir le tribunal d'instance compétent.
• Se préparer à l'audience, en réunissant tous les éléments nécessaires pour soutenir la demande.

Il est essentiel que les locataires s'appuient sur des preuves concrètes pour défendre leurs droits et obtenir réparation, en cas de manquement à l'obligation de fournir un DPE.

Pour prévenir les conflits liés à l'absence de DPE, les bailleurs doivent adopter des démarches préventives rigoureuses. Ils ont l'obligation de faire établir le diagnostic par un professionnel certifié et vérifier sa validité avant toute signature de bail.

Une communication transparente et proactive entre le propriétaire et le locataire est tout aussi essentielle. Il est important de fournir une copie du diagnostic dès les premiers échanges avec le locataire et de réaliser un nouveau DPE suite à des travaux majeurs réalisés dans le logement.

Les agences immobilières jouent également un rôle central dans ce processus. Elles s'assurent de la conformité du DPE avant la mise en location du bien, conseillent les bailleurs sur leurs obligations légales, et aident les locataires à comprendre le contenu du rapport DPE. Recourir à une agence immobilière peut ainsi minimiser les risques de litiges, car elles possèdent les compétences nécessaires pour gérer cette obligation légale avec rigueur.

La législation actuelle sur le diagnostic de performance énergétique présente certaines lacunes. Tout d'abord, il n'existe pas de sanctions spécifiques pour les contrats conclus avant les récentes révisions législatives. De plus, les mécanismes de contrôle permettant de vérifier la validité des DPE sont insuffisants, ce qui laisse place à des incohérences. Enfin, les recours disponibles pour les locataires en cas de DPE erroné restent flous, ce qui complique la situation pour les personnes concernées.

À l'avenir, il est probable que la législation sur le DPE sera renforcée. Les critères de performance énergétique pourraient être durcis, les responsabilités des propriétaires en matière de DPE élargies, et les recours des locataires pour obtenir réparation améliorés.

Source : Kadran, Absence de DPE en location : ce que dit la jurisprudence.