Fuite d’eau : qui paie entre le locataire et le propriétaire  ?

02 déc 2021
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Chasse d’eau défectueuse, débordement d’une baignoire ou d’une machine à laver, infiltrations... Les dégâts des eaux sont des incidents fréquents. Quand cela se produit dans le cadre d’une location, la question est de savoir qui du propriétaire ou du locataire doit prendre en charge les frais de réparation.

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Fuite d’eau : qui paie entre le locataire et le propriétaire  ?
Il y aurait plus d’un million de dégâts des eaux, en France, chaque année. (Source : Selectra) © Ian_Redding

Sommaire

Le locataire prend en charge les frais d'une fuite d'eau

En vertu de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, le locataire a l’obligation de procéder à l’entretien courant et aux réparations locatives dans le logement pendant toute la durée de la location. Ces réparations à la charge du locataire sont listées de façon non exhaustive dans l’annexe du Décret n° 87-712 du 26 août 1987. Le locataire doit ainsi notamment prendre en charge le dégorgement des canalisations ou encore le nettoyage des dépôts de calcaire. Il a également la charge du remplacement des éléments suivants :

  • Joints des canalisations d’eau.
  • Clapets et presse-étoupes des robinets.
  • Flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

Par conséquent, si la fuite d’eau est provoquée par un manquement du locataire à ses obligations, les frais de réparation sont à sa charge. Une mauvaise utilisation des équipements de l’appartement ou de la maison engage également la responsabilité du locataire. C’est notamment le cas si l’occupant du logement oublie de fermer un robinet ou bouche les toilettes en y jetant des déchets inappropriés.

En cas de vétusté, c'est le propriétaire qui paye

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire bailleur a l’obligation de remettre à son locataire un bien en « bon état d’usage et de réparation ». Durant toute la durée du bail de location, le propriétaire doit donc réaliser tous les travaux autres que les réparations locatives à la charge du locataire ou imputable à ce dernier. L’objectif est d’assurer le maintien en état et l’entretien normal des locaux loués.

Le bailleur est par conséquent responsable des frais engendrés pour la réparation du gros œuvre, des menuiseries, de la toiture, de la plomberie ou encore des canalisations. Par conséquent, si une fuite d’eau est due à la vétusté de l’un de ces éléments, le propriétaire doit prendre à sa charge l’ensemble des frais.

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Les devoirs et les droits des locataires et des propriétaires. © SeLoger

Comment identifier d'où vient la fuite d’eau ?

Il n’est pas toujours évident d’identifier l’origine d’une fuite d’eau. Le locataire et le propriétaire peuvent alors se rejeter mutuellement la faute afin d’échapper au paiement des factures. Si aucun accord amiable n’est possible, il est nécessaire de faire appel à un plombier afin d’obtenir des explications sur les causes du sinistre. Celui-ci va utiliser différentes techniques pour identifier la fuite : inspection des canalisations, utilisation de fluorescéine, exploration vidéo des conduites. Dans certains cas, un couvreur (pour les infiltrations provenant du toit) ou une société de vidange (en cas de canalisation bouchée) est nécessaire. 

Cette recherche de fuite incombe à l’assureur de l’occupant du local où ont lieu les investigations. Par conséquent, si le bien est loué, l’assurance du locataire prendra en charge les frais liés à cette recherche de fuite. Dans tous les cas, il est toujours préférable d’informer régulièrement le propriétaire du bien de la situation.

Si les investigations classiques ne donnent rien. Il est alors nécessaire de casser une partie du bâti pour trouver l’origine de la fuite. Cette recherche dite destructive est prise en charge par l’assurance du propriétaire.

Les dégâts des eaux causés par un tiers

Dans certains cas, la fuite ne provient pas du logement lui-même ou ne relève pas de la responsabilité ni du propriétaire ni du locataire. Dans ce cas de figure, les frais seront pris en charge par des tiers.

 Un dégât des eaux suite à une fuite chez vos voisins

Les dommages résultant d’une fuite dans un appartement mitoyen peuvent également concerner votre logement. Taches d’humidité, papier peint qui se décolle, plafond abîmé par l’humidité, les conséquences peuvent être importantes et les réparations coûteuses. Le sinistre impliquant au moins 2 personnes est régi par les conventions Cide-Cop (pour les dommages de plus de 1 600 €) et Cidre (pour les dommages inférieurs).

  • Le locataire doit remplir un constat amiable avec son voisin et le transmettre à son assurance habitation.
  • Il doit ensuite faire réaliser un devis des réparations à effectuer par un professionnel. Celui-ci doit être transmis à l’assureur du voisin responsable.

Que faire en cas de dégât provoqué par un professionnel ?

Lors de l’installation d’une chaudière ou de la réparation des équipements sanitaires, un professionnel peut commettre une erreur et provoquer une fuite d’eau. Dans ce cas, les dommages sont pris en charge par l’assurance professionnelle de l’artisan concerné. Le locataire et le propriétaire ont également intérêt à informer leurs assurances respectives du dégât des eaux concerné afin d’assurer un meilleur suivi de l’indemnisation.

Qui paye un dégât des eaux provoqués par un cambriolage ? 

Le locataire n’est pas responsable des dégradations. Il doit alors contacter son assurance pour vérifier le contenu de son contrat concernant les cambriolages. En fonction des dispositions prévues, une prise en charge est possible.

Dans tous les cas, si les dommages sont mineurs, l’assurance doit, dans un délai de 30 jours, transmettre une proposition de prise en charge. Si le montant des frais est supérieur à 1 600 €, l’assureur peut demander une expertise afin d’évaluer précisément les dégâts. Quoi qu’il en soit, l’indemnisation proposée ne permet pas en principe de couvrir la totalité des dommages provoqués par la fuite d’eau. Une franchise, prévue dans les contrats d’assurance, est en effet très fréquemment déduite par les assureurs.

Fuite dans l’immeuble : qui prend en charge les dégâts dans mon appartement ?

Les fuites d’eau causées par un dysfonctionnement d’un élément appartenant aux parties communes de l’immeuble sont prises en charge par la copropriété. C’est le cas notamment si les dégâts sont provoqués par :

  • Une fuite au niveau des canalisations.
  • Une fuite dans la colonne de descente des eaux usées de l’immeuble.
  • Une fuite du chauffage collectif.

Le sinistre est imputable à la copropriété même si les dégâts des eaux ne concernent que votre appartement. L’indemnisation des dommages causés aux appartements concernés est donc réalisée par l’assurance de la copropriété.

Les copropriétaires peuvent engager la responsabilité du syndic pour défaut d’entretien des parties communes et/ou celle du constructeur de l’immeuble dans les 10 ans suivant sa livraison.

Les points clés à retenir

  • Si la fuite d’eau est provoquée par un manque d’entretien de la part du locataire, c’est à lui de prendre en charge les frais.
  • Si le dégât des eaux trouve son origine dans la vétusté d’un élément du logement, le propriétaire est responsable.
  • La copropriété, un voisin, voire un artisan peut être responsable d’un dégât des eaux dans votre logement. Il convient alors d’engager sa responsabilité et de demander une indemnisation à son assurance.
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