Location : attention aux règles de suroccupation !

01 mai 2022
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Il n’existe pas de règle spécifique définissant la suroccupation dans le cadre de l’obligation du propriétaire d’un logement loué. Cependant des éléments permettent de constater une éventuelle suroccupation et la responsabilité ou non du bailleur.

Image
famille nombreuse dans un logement
Le bailleur n’est, par principe, pas responsable de la suroccupation du logement qu'il loue. © middelveld

Sommaire

La position du Conseil Supérieur de l’Hygiène Publique de France

Au vu des textes relatifs à la suroccupation, qui ne sont pas spécifiques à la location, le conseil supérieur (conseil supérieur de l’hygiène publique de France) a émis un avis, en 2003, pour déterminer les critères à prendre en compte pour évaluer une suroccupation. Un logement ne serait pas considéré comme suroccupé dans les cas suivants :

  • Superficie de 9 m² ou moins pour une personne seule.
  • Superficie de 16 m² pour un couple.
  • Un ajout de 9 m² par personne supplémentaire.
  • Le tout dans une limite de 70 m² pour 8 personnes et plus.

Ces seuils représentent des indices, la situation de suroccupation tiendra aussi à des éléments comme son caractère organisé et abusif ou encore le danger pour la santé des occupants.

Il reste à déterminer l’éventuelle faute du propriétaire, qui est établie, s’il avait connaissance du nombre d’occupants lors de l’entrée des locataires ou de l’entrée ultérieure de nouvelles personnes.

Le propriétaire n’est, par principe, pas responsable de la suroccupation issue de nouvelles naissances au sein du foyer.

Une absence de texte spécifique pour la suroccupation

Les éléments pris en compte par le conseil supérieur sont issus de règlementation relative à l’attribution de l’allocation logement qui prend en compte la superficie du logement par rapport au nombre d’occupants.

Il tient aussi compte de l’article L1331-22 du code de la santé publique qui définit l’insalubrité de manière générale comme tout immeuble qui constitue, notamment, par les conditions dans lesquelles il est occupé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité des personnes.

La notion de suroccupation n’est pas précise et la responsabilité du propriétaire bailleur, qui loue un logement non adapté au nombre d’occupants, peut être tenu responsable.

Cette responsabilité peut entrainer une résiliation judiciaire du contrat de location ainsi que le versement de dommages et intérêts.

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