Propriétaire : à combien je peux louer mon appartement ?

26 aoû 2022
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Vous avez acheté un appartement que vous souhaitez mettre en location ? Selon la zone où vous avez investi, vous pourrez fixer votre loyer librement ou non. Zones tendues, dispositif Pinel... tout ce qu’il faut savoir pour bien calculer le montant de votre loyer.

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Dans certaines zones, vous ne pouvez pas fixer librement votre loyer. © JJFarquitectos – Getty Images
Dans certaines zones, vous ne pouvez pas fixer librement votre loyer. © JJFarquitectos – Getty Images

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Pour fixer votre loyer, prenez en compte la réalité du marché

Si vous avez acheté votre appartement à louer dans une ville non située en zone tendue et donc non soumise à l’encadrement des loyers, vous pouvez, théoriquement, fixer librement votre loyer. Néanmoins, il est essentiel de tenir compte du marché, c'est-à-dire de la loi de l'offre et de la demande de logements. Alors que les marchés locatifs de nombreuses villes font face à une pénurie de logements, vous pourriez être tenté de fixer un loyer élevé. Toutefois, ce raisonnement s'avère souvent peu rentable.

En effet, même si vous pourriez trouver un locataire rapidement en raison du peu de biens disponibles à la location, un loyer surestimé augmente fortement les risques d’impayés de loyers et la rotation de locataires. Cette dernière implique également des frais de remise en état plus conséquents et une multiplication des périodes de vacances locatives. Pour fixer le juste prix, il est nécessaire de se renseigner sur les loyers pratiqués sur votre secteur pour le même type de biens (superficie, nombre de pièces, équipements, performance énergétique, etc.), en épluchant les annonces sur les sites spécialisés comme SeLoger ou encore en consultant la carte des loyers publiée par le Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des Territoires.

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Le loyer d’un logement meublé est en moyenne 10 à 20 % supérieur à celui d’un logement vide.

Bordeaux, Lille, Paris… attention à l’encadrement des loyers !

Vous ne le savez peut-être pas mais les loyers des logements sont encadrés dans toutes les villes situées en zone tendue, soit dans 28 agglomérations de l’hexagone. Cette mesure concerne les loyers à la relocation. Concrètement, en cas de changement de locataire, le loyer du nouveau locataire ne peut pas excéder celui du précédent. En revanche, vous restez libre de fixer votre loyer si vous louez votre le logement pour la première fois.

Par ailleurs, en cas de relocation, des exceptions (travaux d’amélioration, loyer sous-évalué…) permettent d’échapper totalement ou partiellement à cet encadrement. En outre, en dehors de l’encadrement des loyers à la relocation, certaines métropoles françaises (Paris, Lille, Lyon, Montpellier, Bordeaux…) ont mis en place des encadrements de loyers spécifiques, concernant aussi bien les relocations que les premières mises en location. Dans les villes concernées, les loyers ne doivent pas dépasser de plus de 20 % le loyer de référence fixé par un arrêté préfectoral, sous peine de sanctions. Néanmoins, un complément de loyer peut être appliqué si votre bien présente des caractéristiques de confort et de localisation particulières.

Dispositif Pinel : comment fixer le loyer de votre logement neuf ?

Vous avez investi dans l’immobilier neuf dans le cadre de la loi Pinel ? Accessible jusqu’en 2024, ce dispositif vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie de votre investissement réalisé dans une zone tendue où les loyers pratiqués sont élevés. Toutefois, en investissant en Pinel, vous vous êtes engagés à respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire.

Pour calculer le loyer maximal que vous pouvez appliquer dans le cadre de la loi Pinel, vous devez prendre en compte plusieurs éléments : le coefficient multiplicateur de zone, le plafond de loyer de la zone Pinel où se situe le logement et la surface utile, c’est-à-dire la partie habitable avec une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre à laquelle est ajoutée la moitié des surfaces annexes (plafonnée à 8 m²). Les places de parking, garages, combles et caves ne sont pas prises en compte. Les charges locatives ne sont pas comprises dans le calcul du loyer Pinel. Sachez que vous pourrez augmenter votre loyer en cas de hausse de l’indice de référence des loyers (IRL), publié par l’INSEE chaque trimestre.

Pour calculer votre loyer Pinel maximal, il faut effectuer le calcul suivant : plafond de loyer x (0,7 + 19/surface utile) x surface utile.

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