Location : quels sont les travaux à la charge du propriétaire ?

Les 10 travaux les plus courants à la charge du propriétaire

La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs indique quelles réparations incombent au locataire d’un logement et lesquelles incombent au propriétaire. D’une manière générale, le propriétaire doit prendre en charge les réparations liées au vieillissement du logement, liées à un vice de construction, devant être réalisées suite à un cas de force majeure (inondation, tempête, etc.). Dans le cadre d'une location meublée, il doit aussi s'occuper des réparations ou du remplacement d’équipements défaillants ou vétustes. Le locataire, lui, s’occupe principalement des petites réparation, les travaux d’entretien courant et les travaux liés à un usage anormal du bien. Les 10 travaux les plus habituels à la charge du propriétaire sont ceux qui concernent :

1. La remise aux normes et la réparation des réseaux d’électricité et de gaz.
2. Le système de ventilation.
3. Le système de chauffage.
4. L’alimentation en eau potable.
5. Le changement d’un robinet ou d’un mitigeur.
6. La réparation des canalisations et de la tuyauterie.
7. Le remplacement de la chaudière.
8. Le détartrage d’un chauffe-eau électrique.
9. Le remplacement de revêtement du sol dû à sa vétusté.
10. Le remplacement des fenêtres en cas de vétusté.

Enfin, sachez que le fait de réaliser des travaux dans le logement loué ne permet pas au propriétaire de procéder à une augmentation du loyer.

Entrée dans les lieux : le bailleur doit délivrer un bien décent

Surface et performance énergétique minimales, absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire, absence d'animaux nuisibles et de parasites, mise à disposition de certains équipements… le propriétaire d’une location a l’obligation de délivrer un logement décent à son locataire. A ce titre, le propriétaire doit remettre à son locataire l'ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires (risques naturels et technologiques, diagnostic de performance énergétique, risques d'exposition au plomb, gaz et électricité, DPE…) avant même son entrée dans les lieux. Ces diagnostics permettront d'informer le locataire de l'état du logement qu’il va louer et d'éviter de futurs litiges. Si le logement loué n'est pas en bon état au moment de l’entrée dans les lieux du locataire, celui-ci est en droit de réclamer les réparations ou travaux nécessaires. Le propriétaire doit donc financer les grosses réparations et les remises à neuf pour que le bien soit considéré comme décent. Précisons que le propriétaire et le locataire peuvent se mettre d'accord pour que les travaux soient pris en charge par le locataire, en contrepartie d’une exonération de loyer temporaire. Cet accord doit faire l'objet d'une clause spécifique, inscrite dans le contrat de bail de location. Cette clause doit préciser les travaux qui seront effectués par le locataire et les modalités de leur imputation sur le loyer.

Les travaux pris en charge par le propriétaire pendant la location

Au cours de la location, le propriétaire doit garantir la décence de son logement. Il est donc en charge de nombreuses réparations et améliorations à effectuer pour que le bien immobilier loué respecte les critères de confort et de sécurité spécifiés par la loi. Le propriétaire doit prendre en charge toutes les réparations qui ne relèvent pas des travaux d’entretien courant. Il doit notamment prendre en charge, de sa propre initiative ou suite à la demande du locataire, l'ensemble des travaux qui visent à réparer des dégâts occasionnés par la vétusté naturelle du bien immobilier (système de ventilation, humidité, portes, volets, chauffage, électricité, gaz, revêtements des murs et des sols en cas d’usure, plomberie...) ainsi que les travaux de mise aux normes, pour garantir un logement décent. Il doit ainsi veiller au bon état et à la conformité de la menuiserie, des matériaux de construction, de l’installation sanitaire intérieure et du coin cuisine. Le propriétaire du logement mis en location doit également financer le remplacement des équipements coûteux comme une chaudière ou un radiateur. Précisons que le bail doit contenir une notice d’information rappellant les obligations du bailleur et du locataire concernant l’entretien et les réparations du bien.

Location : quels sont les travaux à la charge du locataire ?

Si de nombreux travaux sont à la charge du propriétaire, certains incombent au locataire. Ce dernier est notamment responsable des réparations locatives, c’est-à-dire de l’entretien courant du logement et des équipements mis à sa disposition, ainsi que des menues réparations. Ces réparations sont généralement simples, peu onéreuses et indispensables pour éviter la dégradation prématurée du logement. Le locataire doit notamment prendre en charge l’entretien de l’installation électrique, du chauffage et de la plomberie, le remplacement des fusibles et interrupteurs ou encore les retouches de peinture. La liste des travaux à la charge du locataire est détaillée par un décret du 26 août 1987. Précisons que le locataire peut effectuer certains travaux de sa propre initiative pour son confort personnel. Néanmoins, ces travaux doivent constituer de simples aménagements (changement de peinture, parquet…). Les véritables transformations (abattage de cloison...) nécessitent l'autorisation du propriétaire. En cas de désaccord avec le locataire, il est préférable pour le propriétaire de chercher une solution à l’amiable, afin d’éviter que le conflit ne soit porté devant le tribunal. Pour savoir quels sont vos recours en cas de conflit avec votre propriétaire, rendez-vous sur le site de l'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement (ANIL).