Louer son bien en direct ou le confier à une agence immobilière ?

La plupart des propriétaires gèrent leur bien sans passer par une agence

« C’est vrai, ils sont 2 tiers des propriétaires-bailleurs à gérer leur bien en direct, de particulier à particulier, en utilisant des plates-formes numériques ou directement par des contacts de bouche-à-oreille », affirme Mickaël Nogal, Député LREM de Haute-Garonne et Vice-Président de la Commission des affaires économiques. Selon lui, « seulement 1 tiers des propriétaires ont recours aux services d’un administrateur de biens, avec des honoraires de gestion et une gestion qui est déléguée à un professionnel ». Le député, qui a réalisé le rapport « Louer en confiance », qui fait plusieurs propositions visant à sécuriser la relation propriétaire-locataire, souhaite que « demain, le professionnel devienne un vrai tiers de confiance pour le propriétaire, et que le propriétaire se dise qu’il y a une vraie valeur ajoutée à confier son bien à un professionnel. » « Cela a un coût, évidemment, mais derrière, c’est le respect des règles qui permet de sécuriser l’opération », précise-t-il.

Passer par une agence permet de sécuriser la relation avec son locataire

« C’est en partie vrai aujourd’hui, mais encore plus vrai demain, lorsque ma proposition de loi rentrera en application », affirme Mickaël Nogal. Le Député propose notamment de rendre obligatoire la consignation du dépôt de garantie, actuellement encaissé par les propriétaires lors de l’entrée dans les lieux du locataire, et l’obligation de résultat des administrateurs de biens. « Aujourd’hui, il y a une obligation de moyens pour les professionnels, c’est-à-dire qu’on va gérer votre annonce, gérer la visite, et choisir un locataire (…) mais l’idée, c’est que demain, quand on confie son bien à un professionnel, on soit totalement sécurisé, qu’on habite dans la ville où on loue le bien ou pas », précise le Député. « Pour les propriétaires qui louent un bien loin de chez eux, c’est encore plus utile de passer par un professionnel pour gérer leur location, pour être protégé contre les impayés (…) et contre les détériorations, qui peuvent se produire, et sur lesquelles l’administrateur s’engagera pour rassurer le propriétaire-bailleur ».

Le garant physique est le système de caution le plus utilisé par les bailleurs

« C’est malheureusement vrai », selon le Député Nogal. « Aujourd’hui, 60 % des propriétaires-bailleurs ont recours à la caution personne physique pour se protéger, sauf qu’en réalité, il n’y a pas moins juste socialement et moins fiable juridiquement que la caution personne physique » affirme-t-il. « Quand il s’agit de mobiliser la caution personne physique, 90 % font défaut ». Cela signifie qu’en cas d’impayés, 9 propriétaires sur 10 ne toucheront pas les loyers dus. En dehors du garant physique, plusieurs systèmes de caution se sont développés. « Les assureurs ont développé la Garantie Loyers Impayés, qui est facturée au propriétaire. En général, c’est à hauteur de 3 % du loyer par mois ». Il y a aussi la garantie Visale qui est gratuite pour le locataire et le propriétaire. « Aujourd’hui, dans le parc locatif privé, 60 % des locataires sont éligibles à Visale », précise Mickaël Nogal. Parallèlement, il existe des garants en ligne, comme Unkle ou Cautioneo, qui proposent un système de garantie inversée : le locataire paie lui-même sa garantie, qui assure à son propriétaire de percevoir ses loyers.

Le locataire ne doit pas payer le dernier loyer s'il a versé une caution

« C’est faux. Le locataire doit absolument verser son dernier mois de loyer et il n’y a aucune raison qui justifie le non-paiement du dernier mois de loyer, y compris l’encaissement direct du dépôt de garantie par le propriétaire. » Si le locataire utilise son dépôt de garantie pour payer son dernier mois de loyer, le propriétaire peut lui refuser la délivrance d’une quittance de loyer et un huissier peut procéder à la saisie conservatoire du montant du loyer impayé, directement sur son compte bancaire. Selon Mickaël Nogal, ce problème, rencontré par de nombreux locataires, sera résolu avec « la consignation obligatoire du dépôt de garantie, qui ne sera plus encaissé directement par les propriétaires, mais qui sera confié à un organisme externe, pour éviter la défiance qu’il y a dès le début de la relation ». Cette consignation du dépôt de garantie sera obligatoire, que le propriétaire passe par une agence ou non pour louer son logement. Le nouveau mandant de gestion proposé par le rapport Nogal devrait entrer en application dès janvier 2021 et s’appliquera uniquement aux nouveaux contrats. Les mandats en cours ne seront pas concernés.

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