Louer un logement : halte aux idées reçues

Pour choisir entre 2 locataires, les agences regardent surtout les revenus ?

Pour obtenir une location, les revenus sont importants. Toutefois, ce n’est pas le seul critère pris en compte par les agences pour choisir entre deux candidats à la location. « Très souvent, nous demandons à avoir un avis d’imposition qui retrace l’assise financière complète », affirme Christine Fumagalli, Présidente du réseau immobilier Orpi. En dehors du côté financier, qui permet de vérifier « que la personne est solvable pour assurer le paiement de son loyer », l’historique est également pris en compte : « Est-ce que vous étiez locataire avant ? Est-ce que vous étiez un bon payeur ou pas ? Cela est au moins aussi important que les revenus ». « Le projet de vie du locataire est également important », ajoute Christine Fumagalli. Cela permet aux professionnels de savoir s’ils peuvent proposer au locataire d’autres biens qui conviendraient mieux « en termes de situation, en termes de surface ou en termes de loyer ». Pour mettre toutes les chances de son côté, le locataire doit également « fournir un dossier complet, bien organisé, et qui comprend l’ensemble des pièces ». « C'est important car ça permet de gagner des points d’emblée. »

C’est difficile de louer un bien sans CDI en passant par une agence ?

S’il est plus compliqué d’obtenir une location quand on est en CDD, stagiaire ou intérimaire « ce n’est pas dû au fait que le bien est proposé par une agence immobilière », affirme Christine Fumagalli à l’antenne de RadioImmo. « C’est simplement qu’aujourd’hui, les garanties de loyer (GLI : Garantie Loyer Impayé) des propriétaires imposent des contraintes : le locataire doit être en CDI, ne doit plus être en période d’essai et ne doit pas avoir donné sa démission ». Pour obtenir un appartement, les candidats à la location qui n’ont pas de CDI doivent impérativement avoir un garant. Celui-ci doit être en CDI et percevoir des revenus au moins 3 fois supérieurs au montant du loyer. Les locataires qui n’ont pas de garant dans leur entourage peuvent se tourner vers les solutions alternatives, comme la garantie Visale d’Action Logement : une caution locative qui garantit les loyers impayés des jeunes actifs de moins de 30 ans. Les candidats à la location peuvent aussi faire appel à un garant en ligne, comme Youse, qui « permet aux locataires de s’auto-assurer, ou en tous cas d’avoir une attestation d’une banque prouvant qu’ils sont bons payeurs ».

Le montant des frais à la charge du locataire est plafonné ?

Les honoraires de l’agent immobilier sont encadrés depuis le 15 septembre 2014. Ces tarifs doivent être affichés de façon visible et lisible à l'entrée des locaux et depuis l'extérieur, sur la vitrine de l'agence. « On ne peut plus facturer n’importe quoi », déclare Christine Fumagalli à l’antenne de RadioImmo. « Ils sont encadrés sur la base d’un montant par rapport à une surface habitable. C’est-à-dire qu’il faut qu’on ait une attestation de surface qui sert de juge arbitre ». Le montant est imposé par la loi, selon la zone où se trouve le logement : zone tendue, très tendue, ou les autres régions. Dans les zones très tendues, le montant des honoraires est de 12 € du m², contre 10 € du m² dans les zones tendues et 8 € du m² dans le reste de la France. « Cette prestation comprend la visite, la constitution du dossier et la rédaction du bail ». Si l'état des lieux d'entrée est réalisé par un agent immobilier, une partie des honoraires peut être mise à la charge du locataire. Le montant payé par le locataire ne peut dépasser le montant facturé au bailleur. « La partie état des lieux ne peut être facturé au locataire plus de 3 € du m². Il faut regarder l’attestation de surface pour pouvoir faire un rapide calcul. »

Le locataire peut faire des travaux sans l’autorisation du propriétaire ?

Le locataire peut entreprendre des travaux d’aménagement dans le logement qu’il loue pour son agrément personnel ou son confort. Pour cela, il n’a pas besoin de demander l’autorisation à son propriétaire. Les travaux réalisés dans le logement à l’initiative du locataire seront totalement à ses frais. « Vous avez le droit de repeindre, de remettre une tapisserie, de changer la moquette, si bon vous semble », affirme Christine Fumagalli. « Par contre, il n’est pas possible de faire des travaux de transformation ». « On ne peut pas abattre de cloisons, ni modifier la disposition de l’appartement sans autorisation préalable du bailleur, au risque de devoir remettre le logement en l’état, ou de laisser les travaux faits lors de son départ », précise la spécialiste à l’antenne de RadioImmo. Dans ce dernier cas, le locataire ne pourra pas réclamer une indemnisation pour les frais qu'il a engagés. Le propriétaire peut également décider de le poursuivre en justice.  Précisons que le remplacement de la moquette par du parquet flottant ou l’amélioration du vitrage peuvent être considérés comme des travaux de transformation.

Louer un logement : le podcast à écouter ou à ré-écouter...