Notre guide pour louer votre studio dans une station de ski et pérenniser vos revenus

Avant de mettre en location saisonnière le studio que vous possédez dans une station de ski, renseignez-vous sur la réglementation en vigueur. Même, si contrairement à une résidence principale, il n’y pas de limite de durée pour louer en saisonnier votre résidence secondaire, vous devrez néanmoins déclarer votre studio comme meublé de tourisme à la mairie. Dans plusieurs grandes villes (Annecy, Bordeaux, Nice, Paris…), il est nécessaire de demander une autorisation de changement d’usage, puis de faire une déclaration de votre meublé de tourisme.

Dans les autres villes de plus de 200 000 habitants ainsi que dans la petite couronne parisienne, vous devez faire une déclaration, puis demander une autorisation de changement d'usage. Néanmoins, des communes plus petites peuvent également décider d’appliquer une procédure spécifique. Renseignez-vous donc au préalable auprès de la mairie. À titre d’exemple, dans certaines communes, lorsqu’une habitation change d’usage pour accueillir des locations saisonnières, l’autorisation des locations saisonnières est subordonnée à une « compensation ». Cette dernière implique que, dans le même secteur, des locaux non dévolus à l’habitation (bureaux, commerces, etc.) soient transformés par leur propriétaire en logement.

Si vous le souhaitez, vous pouvez, en plus de la déclaration obligatoire, demander le classement en meublé de tourisme de votre logement. Facultatif, ce classement permet d’indiquer à vos locataire le niveau de confort et de prestation offert par votre logement. Comme pour les autres types d’hébergements touristiques (hôtel, camping…), le classement comporte 5 catégories allant de 1 à 5 étoiles. Valable pendant 5 ans, il se base sur plus de 130 critères (équipements, services au client, etc.). Seuls les meublés de tourisme classés peuvent être rattachés à l'ANCV (Association nationale des chèques vacances) et donc vous permettre de vous faire payer en chèques-vacances et d’être référencés par les offices du tourisme et sur le guide national de l'ANCV.

En plus d’être un argument commercial permettant de valoriser votre studio, ce classement vous permet de bénéficier de certains avantages fiscaux, notamment un abattement forfaitaire de 71 % sur vos revenus locatifs, ainsi qu’une exonération de la taxe d’habitation et de la taxe foncière. Pour obtenir le classement de votre studio, vous devez le faire visiter par un organisme de votre choix figurant sur la liste des organismes accrédités par le Comité français d’accréditation (COFRAC) ou la liste des organismes visés au 2° de l’article L. 324-1 du code du tourisme.

Dans les stations de ski, la saison des sports d’hiver s’étale sur une vingtaine de semaines « seulement ». Pour optimiser au mieux la rentabilité locative de votre meublé de tourisme, vous avez donc tout intérêt à le proposer également à la location pendant la période estivale. En effet, la montagne est une destination de plus en plus prisée par les touristes l’été. Louer votre résidence secondaire pendant la haute saison, l’été, voire tout au long de l’année est donc la meilleure solution pour bénéficier d’une rentabilité locative maximale.

En revanche, cette option implique que vous ne pourrez pas disposer de votre bien pendant ces périodes. Si vous souhaitez pouvoir continuer à profiter de votre appartement à la montagne quand vous le souhaitez, privilégiez la location ponctuelle, revenant à louer votre logement uniquement pendant les périodes où vous ne comptez pas vous y rendre. La rentabilité de votre meublé de tourisme sera moindre mais vous aurez plus de liberté.

Une fois que vous avez effectué les principales démarches pour garantir une location saisonnière optimale de votre studio dans une station de ski, vous devrez choisir la façon dont vous allez assurer sa gestion. De l’accueil des locataires à leur départ en passant par la remise des clés et le ménage, la gestion d’un meublé de tourisme demande du temps. Vous pouvez opter pour l’autogestion de votre bien ou la confier à une agence locale ou une conciergerie.

La seconde option est à privilégier si vous vivez loin de votre résidence secondaire et que vous n’êtes pas certain de tout pouvoir (bien) gérer à distance. Vous pouvez déléguer totalement la gestion locative de votre studio. Dans ce cas, vous n’aurez plus du tout à gérer la location de votre bien. Le professionnel (gestionnaire de biens, agence ou conciergerie) s’occupera de tout, de la création de l’annonce à l’accueil des vacanciers en passant par la gestion des réservations et la remise des clés. Vous pouvez également opter pour une délégation partielle. Par exemple, vous pouvez vous occupez des réservations vous-même et confier l’accueil des vacanciers à une conciergerie.