Par principe, une fois qu’un bail d’habitation est signé, pour y mettre un terme, propriétaire ou locataire doit donner congé.
La seule façon de résilier un bail de location est de donner congé
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 le rappelle : pour dénoncer un bail d'habitation, il faut donner congé. Lorsque le congé est à l’initiative du locataire, il peut intervenir à tout moment, en respectant un préavis de trois mois (ou un mois selon les cas de préavis réduit). Par conséquent, le locataire qui a signé un bail avec une prise d’effet postérieure, quand bien même il ne serait pas entré dans les lieux, doit donner congé en respectant le préavis de rigueur.
| Nature de la location | délai de préavis |
|---|---|
| Location vide | 3 mois ou 1 mois en zone tendue |
| Location meublée | 1 mois |
| Bail mobilité | 1 mois |
Si le locataire ne donne pas congé, le bail se poursuit et il demeure redevable du loyer et des charges pendant la durée du bail, à laquelle s’ajoutera la durée de préavis une fois le congé donné.
Le locataire est redevable du loyer pendant le délai de préavis
La Cour de cassation a rappelé le principe selon lequel le locataire qui a renonce à une location antérieurement à sa date de prise d’effet, est redevable d’un préavis de trois mois (hors exceptions) et donc du loyer pendant ce délai. Il est toutefois possible que le propriétaire accepte que le locataire réduise son préavis, mais cela ne relève que d’un accord amiable entre propriétaire et locataire. Cet accord doit être établi par écrit dans des termes clairs. En cas de litige entre les parties, ce seront les juges, qui, par leur pouvoir d’appréciation souveraine détermineront l’issue du litige. L’indécence du logement peut justifier que le locataire n’ait pas à respecter de préavis, ce qui est le cas pour un logement dont l’installation électrique ne fonctionne pas, ou lorsque la chaudière est hors d’usage.
- Article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
- Cass, 3e civ., 12 juin 2001, n°99-19281
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