Vous disposez d’une chambre inoccupée et souhaitez la mettre à profit ? Louer une chambre chez l’habitant est une solution courante pour générer un complément de revenu, rompre la solitude ou redonner vie à un logement devenu trop grand. Quelles sont les démarches à suivre ? Quels sont vos droits et obligations ? Voici tout ce qu’il faut savoir pour louer une chambre chez soi en toute légalité et sérénité.
A-t-on le droit de louer une chambre chez soi ?
La réponse est un grand oui. En tant que propriétaire (et même locataire si vous avez l’accord de votre bailleur), vous êtes parfaitement libre de louer une chambre ou une pièce de votre résidence principale.
Attention toutefois, car ce droit est conditionné par une réglementation précise encadrant ce type de location et il est important de s’y conformer pour rester dans la légalité et s’épargner toute déconvenue.
Chambre chez l'habitant et logement indépendant : quelle différence ?
Avant toute chose, il est important de distinguer la location d'une chambre chez l'habitant de celle d'un logement indépendant. En louant une chambre privée au sein de sa résidence principale, le propriétaire continue d'occuper son logement, tandis que le locataire dispose d'une chambre privative – qui devient elle aussi sa résidence principale – et partage certains espaces communs, comme la cuisine, la salle de bains, le séjour, voire le jardin ou la terrasse, selon les modalités prévues au contrat.
Alors, si vous souhaitez juste louer une chambre chez vous, rien ne vous oblige à aménager cet espace en studio autonome ni à entreprendre de lourds travaux d’aménagement. À l'inverse, une chambre disposant d'une entrée indépendante, d'une cuisine et de sanitaires privatifs s'apparente davantage à un logement autonome qu'à une chambre chez l'habitant. Les règles applicables ne sont alors plus tout à fait les mêmes.
Quelles conditions respecter pour louer une chambre chez soi ?
Parmi les incontournables, louer une chambre chez soi implique de respecter des critères de décence précis, fixés par décret. Elle doit notamment offrir une surface habitable d'au moins 9 m² (ou un volume habitable minimal de 20 m³), être correctement ventilée, chauffée et ne présenter aucun risque pour la santé ou la sécurité de l’occupant.
De même, l’accès aux pièces partagées doit être prévu dès le départ et stipulé noir sur blanc dans le contrat de location pour éviter les malentendus.
En complément des impératifs de décence, la chambre, généralement louée en meublé, devra également comporter l'ensemble du mobilier indispensable à une occupation normale – literie, rangements, table, siège, luminaires.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être proposés à la location en métropole. Cette interdiction devrait concerner les logements classés F en 2028, puis E en 2034.
Quel contrat de location choisir selon le profil du locataire ?
Étudiants, alternants, stagiaires, jeunes actifs, salariés en situation de mobilité professionnelle, travailleurs saisonniers, seniors autonomes, touristes… Les profils auxquels il est possible de louer une chambre chez soi sont nombreux, ainsi que les durées possibles de location. Voici les principaux types de bail.
- Le bail de location meublée classique, le plus courant, conclu pour un an renouvelable tacitement (dépôt de garantie de deux mois maximum).
- Le bail étudiant, réservé aux locations meublées de neuf mois, sans reconduction automatique.
- Le bail mobilité, d'une durée de 1 à 10 mois, sans dépôt de garantie, destiné aux personnes en mobilité professionnelle ou en formation.
- Le contrat de location saisonnière, pour louer une chambre à la nuitée, à la semaine ou au mois, notamment via des plateformes comme Airbnb, sous certaines conditions.
Et pourquoi pas la cohabitation intergénérationnelle ? Solidaire et pleine de sens, cette démarche permet à une personne de plus de 60 ans de louer une chambre à un jeune de moins de 30 ans, en contrepartie d'un loyer modéré et d'une présence rassurante au quotidien.
Quelle fiscalité pour la location d'une chambre chez soi ?
Qui dit revenus locatifs dit aussi obligations fiscales. Dans la majorité des cas, la location d'une chambre à son domicile relève du régime fiscal du loueur en meublé non professionnel (LMNP). Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des BIC, selon le régime micro-BIC ou le régime réel, en fonction de votre situation. Pensez également à déclarer votre activité sur le Guichet unique des formalités d'entreprises afin d'obtenir un numéro SIRET dans les 15 jours suivant la première mise en location.
Bonne nouvelle fiscale : lorsque la chambre meublée est située dans votre résidence principale et que votre locataire en fait lui aussi sa résidence principale (ou qu'il s'agit d'un travailleur saisonnier), les loyers peuvent, sous certaines conditions, être exonérés d'impôt. Pour connaître le régime fiscal applicable à votre situation, ainsi que les conditions d'une éventuelle exonération, consultez impots.gouv.fr ou rapprochez-vous de votre centre des finances publiques.
Dernières questions à se poser avant de se lancer
Comment fixer le loyer d'une chambre chez soi ?
Le montant du loyer dépend principalement de la localisation du logement, de la surface, des équipements proposés, des charges comprises et des prix pratiqués dans votre secteur. En zone tendue, pensez à vérifier les règles d'encadrement des loyers.
Quels justificatifs demander à un futur locataire ?
Vous pouvez demander une pièce d'identité, des justificatifs de revenus, un contrat de travail ou un certificat de scolarité, ainsi qu'un garant si la situation le justifie.
Quelles informations doivent figurer dans une annonce ?
Une annonce efficace précise la surface de la chambre, les équipements, les espaces partagés, le montant du loyer et des charges ainsi que la durée de location envisagée. Des photos lumineuses et soignées feront également toute la différence.
Peut-on louer une chambre sur Airbnb ?
Oui, sachant que la location saisonnière répond à des règles spécifiques, notamment en matière de déclaration et, dans certaines communes, d'autorisation préalable.
Faut-il prévenir son assurance habitation ?
C'est mieux ! Votre assureur pourra ainsi vérifier que votre contrat couvre bien la location d'une chambre chez l'habitant et, si nécessaire, adapter vos garanties.
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