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Loyers impayés : comment éviter l’expulsion quand on est locataire ?

Loyers impayés : comment éviter l’expulsion quand on est locataire ?

En cas de loyers impayés ou de surendettement, un locataire s’expose à une expulsion locative. Il dispose toutefois de différentes voies de recours pour obtenir la suspension ou l'annulation de la procédure d'expulsion.

En cas de loyers impayés, tentez une solution à l'amiable

Un locataire peut être expulsé du logement qu’il loue lorsqu’il n'a pas payé son loyer. Mais avant d'arriver au stade de l’expulsion, il peut essayer de trouver une solution à l'amiable avec son propriétaire. Celui-ci doit impérativement lui envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Dès le premier impayé de loyer et avant toute action visant à résilier le bail de location, le propriétaire doit également s'adresser à la personne qui s'est portée caution pour le locataire ou à Action Logement, si le locataire a souscrit la garantie Visale.

En présence d'une clause résolutoire, le bail est résilié automatiquement

La procédure de résiliation d’un bail de location dépend de la présence ou non d'une clause résolutoire. Si cette clause est incluse, le bail de location est résilié automatiquement en cas de non-paiement du loyer et des charges aux échéances convenues, mais également en cas d’absence d’assurance habitation, de troubles de voisinage ou de non-paiement du dépôt de garantie. En cas d’impayés, le propriétaire doit toutefois prendre contact avec un huissier pour qu'il envoie au locataire et à son garant un commandement de payer précisant les sommes réclamées. Le locataire dispose alors de 2 mois pour s’acquitter de sa dette. S'il ne peut pas la payer, il peut demander des délais de paiement en saisissant le tribunal d'instance, ou demander une aide financière à un Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL). À l'issue des 2 mois ou du délai de paiement accordé par le juge, le locataire peut rester dans le logement s’il a payé les sommes dues. Dans le cas contraire, le propriétaire doit saisir le tribunal pour qu'il constate la résolution du bail et ordonne l'expulsion.

Un commandement de payer explicite avec la loi ELAN

Le commandement de payer doit contenir certaines informations (délai dont dispose le locataire pour payer sa dette, décompte de la dette, saisie du fonds de solidarité pour solliciter une aide financière…), sous peine de nullité.

Sans clause résolutoire, une procédure judiciaire est nécessaire

En l'absence de clause résolutoire prévoyant la fin anticipée du bail si le locataire manque à ses obligations, le bail de location ne sera pas cassé en cas d’impayés. Le propriétaire doit directement entamer une procédure judiciaire auprès du tribunal. On parle alors de résiliation judiciaire. Le tribunal décidera si le manquement du locataire à l’une de ses obligations (usage abusif des locaux, impayés de loyers...) est suffisant pour entraîner la résiliation du bail. Après examen de la situation financière du locataire, le juge peut décider de lui accorder des délais de paiement supplémentaires s'il estime qu’il est en mesure de payer les sommes dues. Si ce n'est pas le cas, le juge peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion du locataire. Le propriétaire doit alors envoyer au locataire par huissier un commandement de quitter les lieux. Le locataire a 2 mois pour quitter le logement mais il peut saisir le tribunal de grande instance pour obtenir un délai supplémentaire, pouvant aller de 3 mois à 3 ans.

Bon à savoir

Le juge peut accorder des délais de paiement supplémentaire au locataire s’il estime qu’il est en mesure de régler sa dette locative.

Après un jugement d'expulsion, le locataire peut faire appel

Un jugement ordonnant l’expulsion d’un locataire peut faire l'objet d'un appel. Cela permet de suspendre la procédure d'expulsion jusqu'à la décision de la Cour d'appel. Si celle-ci trouve l'appel fondé, le locataire peut obtenir l'annulation de son expulsion. En revanche, si la Cour d'appel décide de confirmer le jugement en première instance, l'expulsion peut avoir lieu à moins de se pourvoir en cassation, si le locataire estime que des règles de droit n'ont pas été respectées. La procédure d’expulsion du locataire doit obligatoirement être mise en œuvre par un huissier. Le propriétaire qui procède lui-même à l'expulsion de son locataire risque 3 ans de prison et de 30 000 € d'amende. L'huissier doit se présenter au logement les jours ouvrables entre 6 heures et 21 heures. Le jour de l'expulsion, si le locataire n'émet aucune protestation pour quitter les lieux, l'huissier dresse un procès-verbal dans lequel il procède à l'inventaire des meubles et indique les lieux où ils sont déposés et récupère les clés du logement.

Quid de la trêve hivernale ?

L'expulsion ne peut avoir lieu pendant la trêve hivernale, qui s’étend du 1er novembre au 31 mars, sauf en cas de solution de relogement.